주택담보대출 종류 알아보기(ft. LTV, DTI, DSR)

부동산 주택 담보대출 종류 ltv, dti, dsr 이란

 

뉴스 경제면을 보면 항상 등장하는 단골 단어들이 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR인데요. 거의 세트 수준으로 붙어 다니는 이 단어 옆에 항상 '주택담보대출'이라는 말이 따라옵니다.

 

주택담보대출을 받을때 이 LTV, DTI, DSR이 대출금액의 기준이 되기 때문인데요.

 

특히 결혼을 앞두고 있는 청년층이나 막 결혼을 한 신혼부부의 경우 더욱 적극적으로 이러한 용어의 정의와 차이점을 알아야 할 필요가 있습니다.

 

이번정부 출범이후 급락하던 아파트값이 급반등 하고 현재 서울 신축아파트와 신규 청약물건을 중심으로 급격한 가격상승의 원인으로 각종 규제완화를 뽑기도 하지만 이와 함께 가장 큰 요인으로 꼽히는 것이

 

대출규제 완화입니다. 규제지역과 대출규제를 함께 완화하다 보니 주택에 대한 거래가 활성화되고 자연스럽게 가격이 상승하게 된 것이죠.

 

보통 주택을 구매할 때 대부분의 사람들은 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출받습니다. 사회 초년생이라면 자기 자본보다 훨씬 많은 대출금을 일이 키는 경우가 허다하기도 합니다.

 

이것이 주택담보대출을 받아서 주택 구매 시 필요한 자금을 충당하는 것인데요. 하지만 금융회사는 대출을 신청한다고 해서 필요한 돈을 바로 전액 대출해주지 않습니다. 나름의 기준이 있는데요.

 

그것이 바로 구입할 주택의 가격과 차입자의 상환능력입니다. 이러한 상황을 고려하기 위해서 기준을 잡는 것이 LTV, DTI, DSR로 세분화된다고 보면 됩니다.

LTV란

 

LTV란 Loan To Value Ratio의 약자로 주택담보대출비율을 말합니다. Loan은 대출금액, Value는 주택의 가치, 즉 주택의 금액을 말하는데요.

 

따라서 LTV란 집을 담보로 몇 % 까지 대출을 받을 수 있는지 확인할 수 있는 대출한도를 나타내는 말입니다.

 

계산식은 대출한도 = 주택가격 X LTV입니다.

 

즉, 3억짜리 아파트의 LTV가 50%라면 이 집을 담보로 대출한도는 3억 x 0.5 = 1억 5천만 원이 됩니다.

 

LTV는 투기과열지구, 조정대상지역 그리고 각 물건별 상황과 금융기관의 재정환경 및 각종 대출정책에 따라서 달라질 수 있으며 물건의 용도가 아파트냐 빌라냐 오피스텔이냐에 따라서도 달라질 수 있습니다.

 

따라서 계약을 준비할 때에 내가 신청하고자 하는 지역이 규제지역인지, 규제지역이라면 어떤 규제를 받고 있는지 정확하게 확인하고, 최종적으로 구입할 부동산에 대해 은행을 통해서 정확하게 알아보아야 합니다.

 

DTI란

 

DTI란 Debt To Income의 약자인데요. 이는 총부채상환비율이라고 부릅니다. Debt는 대출금액, Income은 연소득을 말하는데요 DTI란 연소득에서 주택대출 원리금 상환액과 기타 부채에 대한 연간 이자 상환액을 합친 비율입니다.

 

쉽게 말해서 차입을 하는 사람의 소득을 기준으로 현재 차입자가 보유한 대출금에 대한 부분을 감안해서 대출한도를 구하는 것으로써, LTV보다 좀 더 강화된 기준이라고 보면 됩니다.

 

DTI의 계산 공식은 DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득입니다.

 

예를 들어 연봉이 4,000만 원, DTI가 50%일 때 기타 대출이자 상환액이 없다는 가정하에 대출가능 금액은 2,000만 원이 됩니다.

 

DTI는 빌려준 돈을 다시 받을 수 있을지 확인하기 위한 상환능력을 판단하는 척도가 됩니다. 빌리는 사람도 위의 예시처럼 소득의 50%를 대출로 상환해야 하기 때문에 자신의 계획에 맞춰 예산수립을 해야 합니다.

 

DSR이란

 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로써 총부채원리금 상환비율을 말합니다. Service a debt는 빚을 갚는다는 의미인데요.

 

연소득에서 모든 대출의 원금과 이자를 전부 더한 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. DTI와 비슷해 보이지만 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금을 포함해 계산하기 때문에 LTV와 DTI보다 더욱 강화된 제도라고 보시면 됩니다.

 

따라서 자연스레 DSR을 적용할 때 대출 가능금액은 더욱 낮아지게 되는 것이죠.

 

보통 금융기관은 LTV와 DTI를 많이 사용합니다. DSR의 경우 일반 신용대출을 할 때에 따지는 경우가 많은데요. 주택을 담보로 대출을 일으키는 경우 LTV와 DTI를 사용한다는 점 알아두시면 됩니다.

 

마치며

 

주택을 구입하기 위해서 최근 신조어로 영끌이라는 단어가 나올 정도로 자기 자본대비 최대한의 대출을 끌어서 부동산 매매를 진행하는 경우가 더러 있는데요.

 

집값이 폭락하던 시기에 인플레이션이 겹치면서 동시에 대출금리는 상승하였기 때문에 대부분의 주택담보대출이 변동금리라는 점을 감안하면 그 피해가 매우 막중했습니다.

 

특히 사회 초년생의 경우 직장이 있다고 하더라도 자신의 전자산을 투입했음에도 높아진 집값 때문에 많게는 80%까지 대출을 일으키는 경우가 있었는데요.

 

변동금리로 대출이 진행되다 보니 금리가 낮았을 때 적게는 2%대였던 금리가 5%는 기본으로 뛰어넘게 되면서 이자부담이 2배를 넘어서게 되는 경우도 생겼습니다.

 

여기에 더해 집값이 폭락하면서 심각한 경우는 떨어진 집값에 집을 매각하더라도 빚을 다 갚지 못하는 상황도 속출했는데요.

 

변동금리와 고정금리 그리고 인플레이션에 대한 내용은 다음 포스팅에서 자세히 다루도록 하겠습니다.

 

다시 본론으로 돌아와서 이렇게 무리해서 대출을 일으키는 것이 시장이 과열양상으로 치닫고 계속해서 광기의 시장이 유지된다면 사실 가능할 수도 있는 방법입니다.

 

시세차익을 빠르게 얻고 팔고 빚을 청산하면 되기 때문이죠. 하지만 이러한 광기의 시장은 오래 지속되기 어렵습니다.

 

최근 급반등한 서울 집값과 거래열기 때문에 다시 주택담보 가계대출이 증가하고 있는데요.

 

본인의 상황과 앞선 시점에 직접 혹은 간접 경험을 통해서 배웠던 점을 상기하면서 계획을 잘 짜보아야 할 것 같습니다.