부동산 기초용어 알아보기(ft. 건폐율과 용정률)

 

부동산 기초용어 알아보기 건폐율, 용적률 뜻과 활용방법

 

 

 

토지를 갖고 있다고 하더라도 마음대로 건물을 올릴 수는 없습니다.

 

용도지역, 지구, 구역 그리고 시도별 조례에 따라 다르지만, 건폐율과 용적률의 제한을 받게 되기 때문인데요.

 

특히나 각종 안전상의 문제가 나날이 커져가면서 화재, 지진 등에 대비해야하는 구조상 지역별로 매우 타이트한 건폐, 용적률을 적용하기도 합니다.

 

또한 두 개념은 건물의 수익성과도 직결되는 부분이기때문에 기본적인 내용은 반드시 알고 있어야 합니다.

 

우리나라의 모든 토지는 그 용도가 정해져 있는데요. 이러한 내용을 토지이용계획이라 하며 토지이음 사이트에서 발급한 토지이용계획확인서를 통해 내용을 확인할 수 있습니다.

 

오늘은 부동산투자 시 수익률과도 직결되며 거주를 목적으로 하는 신축아파트 분양 시에도 반드시 참고해야 하는 개념인 건폐율과 용적률에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

용도지역이란

 

본격적으로 건폐율, 용적률에 대한 개념과 활용방법에 대해서 알아보기 전에 기초적인 내용을 먼저 알고 가야 하는데요.

 

우선 모든 토지는 그 정도의 차이만 있을 뿐 각자의 용도와 사용목적이 정해져 있습니다. 이는 국토를 효율적으로 이용하기 위해 정부에서 지정하는 것인데요.

 

이러한 지역을 용도지역이라고 합니다. 용도지역은 크게 4가지로 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다.

 

이렇게 용도지역이 구분되면 시. 도별로 용도지구를 지정할 수 있고 다시 세분화해서 용도구역을 지정할 수 있습니다.

 

용도지역, 지구, 구역에 대한 자세한 내용은 따로 포스팅을 통해 공해드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

건폐율이란

 

건폐율이란 사전적 정의를 보자면 대지면적 대비 건축면적의 비율을 의미합니다.

 

즉, 토지보다 넓은 건물은 있을 수 없기 때문에 건폐율은 100% 이하수치만 가능한데요.

 

이러한 건폐율이 아파트 단지에서 너무 높을 경우 동간간 격이 좁다는 것을 의미하며 이는 보행통로가 좁아진다는 것을 의미하고, 최근 아파트 시장의 기본적인 시설로 자리 잡은 커뮤니티시설도 들어서기에 까다로운 입지라는 것을 뜻합니다.

 

한때 닭장 아파트라고 불리는 단지가 있을 정도로 아파트 간 간격이 좁아 손을 벗으면 옆 아파트가 닿을 정도로 가깝게 위치한 경우도 있었는데요.

 

이는 자연스럽게 통풍문제가 발생하게 됩니다. 그러나 그중에서도 가장 큰 문제는 바로 화재인데요.

 

동간간 격이 좁아 아파트가 다닥다닥 붙어있게 되면 화재가 발생했을 때 쉽게 다른 건물로 옮겨갈 수 있게 됩니다.

 

사업주 입장에서는 건폐율이 높아야 수익성이 좋아지므로 최대한 높이려고 하는데요. 반대로 너무 낮아지게 되면 토지활용도가 떨어집니다. 따라서 토지 효율성이 매우 안 좋아지는 단점이 발생하는데요.

 

이러한 부작용을 막기 위해 국토계획법은 각 지역에 따라서 조금 다르지만 중심상업지역은 최대 90%까지, 주거지역은 최대 70%, 일반적으로 50% 이하로 제한을 두게 됩니다.

 

 

 

 

 

용적률이란

 

용적률이란 전체 대지면적에 대한 건물의 연면적의 비율을 의미합니다. 건폐율이 한 층을 기준으로 세워진 개념이라면, 용적률은 누적된 층의 면적의 합계를 뜻하는 것인데요.

 

만약 대지면적 100제곱미터 중에서 건축면적이 70제곱미터이고 4층건물(280제곱미터)을 짓는다고 가정한다면 용적률은 280%가 됩니다.

 

쉽게 말해 층당 면적을 줄이면 그만큼 층이 더 올라갈 수 있게 됩니다.

 

최근에 재건축과 관련하여 용적률이 이슈가 되고 있는데요.

 

특히 1기 신도시를 포함한 108개 지역은 용적률을 최대 750%까지 높여주기로 했습니다. 이렇게 파격적인 용적률을 제시한 이유는 재건축이 과거처럼 쉽지 않기 때문입니다.

 

그렇다고 수도권, 서울에 넓은 토지에 건물을 올리기에도 힘든 상황이기 때문에 용적률을 높이고 층당 면적을 줄여서 더 높게 짓는 형태가 되고 있습니다.

 

 

 

 

 

건폐율과 용적률 분석하기

 

 

예전과 다르게 최근 아파트 분양시장은 세대수, 입지, 분양가뿐만 아니라 건폐. 용적률 수치도 수요자들 사이에서 당연히 체크해야 하는 지표가 되었는데요.

 

닭장아파트와 같은 사태가 벌어질 수 있기 때문에 프라이버시 문제, 화재문제, 통풍문제, 일조량 문제 등에서 자유로워지기 위해서 반드시 사전에 알아보아야 할 사항입니다.

 

최근 서울을 중심으로 한 재건축, 재개발 이슈가 뜨거운 감자로 떠오르고 있는데요.

 

이는 신축 아파트에 대한 선호도증가와 맞물려 자연스럽게 고분양가가 형성되는 상황을 초래했습니다.

 

이에 따라 시장에서는 용적률 제한에 대한 완화 요구가 계속해서 빗발치고 있는데요. 그러나 제한을 푼다고 하더라도 결국 건축비는 소유자가 부담을 하게 되며, 제한이 풀리게 된다면 실질적인 주거환경 또한 나빠질 수 있습니다.

 

여기에 가뜩이나 복잡한 부동산 관련 세금이 계속해서 급변하고 있는 와중에 재건축 타당성검토 자체에도 제동이 걸릴 수 있기 때문에 신중한 모습입니다.