용도지역 용도지구 용도구역이란 개념 알아보기

용도지역, 용도지구, 용도구역의 개념과 활용방법 부동산 기초용어 알아보기

 

 

 

 

 

앞서 몇 차례 포스팅을 통해 소액으로 부동산투자 하기, 건폐율과 용적률의 개념, 서울을 중심으로 한 신규 분양아파트 물건의 소개를 해드렸습니다.

 

이러한 주거 혹은 투자목적의 부동산 매입은 기본적으로 큰 자금이 일시에 들어가기 때문에 신중하고 심층적인 접근이 필요한데요.

 

자산을 형성하는 과정에서 가장 큰 자금이 들어가는 파트인 만큼 관련정보를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

 

사실, 정말 쉽게 접근한다면 매우 쉽게 접근할 수도 있는 것이 부동산 시장인데요.

 

마이너스피가 붙은 물건이라던지, 서울 내에서 초역세권에 있는 신축 분양 물건, 분양가 상한제가 적용되어서 주변시세대비 안전마진이 확보된 프리미엄 매물 같은 경우

 

크게 고민할 것 없이 청약, 분양, 매매 등 투자를 진행하면 매우 높은 확률로 높은 수익을 챙길 수가 있습니다.

 

그러나 앞서 말씀드린 방법은 시장참여자 대부분이 알고 있는 쉽고 간편한 전략이기 때문에 그만큼 경쟁률도 매우 높고, 소액으로 알짜베기 투자를 하기에는 무리가 있는 전략입니다.

 

그렇기 때문에 블루오션, 아직 다수가 찾지 못한 알토란 같은 곳을 직접 발로 뛰고 정보를 취합해서 투자하는 것이 진짜 투자의 매력이라고 할 수 있는데요.

 

오늘은 부동산 투자, 매입의 기초적인 개념이라고 할 수 있는 용도지역, 용도지구, 용도구역의 개념과 활용방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

용도지역

 

용도지역의 사전적 의미는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역입니다.

 

여기서 중요한 점은 '서로 중복되지 아니하게'라는 점인데요. 우선 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4가지 지역으로 나눠집니다.

 

또한, 각 지역을 다시 세분화하는데요. 쉽게 말해 도시지역과 관리지역이 동시에 지정될 수는 없다는 것입니다.

 

용도지역은 국가가 토지를 효율적으로 관리 및 이용하도록 하기 위해서 가장 기본적으로 구분하는 형태인데요.

 

자연스럽게 지가의 평당가가 가장 높은 곳은 도시지역이 됩니다.

 

따라서, 좀 더 높은 수익률을 추구하려면 도시 외 지역 혹은 도시지역 내에서 관심을 덜 받는 지역의 발전가능성을 살펴보아야 하는데요.

 

도시지역으로 넘어가기 전 중간단계에 있는 지역이 관리지역이라고 생각하면 됩니다.

 

만약 전문적으로 투자를 하려고 공부를 하시거나 전문가의 의견을 물어 좀 더 심층적인 투자를 진행하려고 한다면 관리지역의 도시지역으로의 편입가능성에 대해서 지역별로 검토해 볼 필요가 있겠습니다.

 

 

 

 

용도지구

 

용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

 

여기서 핵심은 '용도지역의 제한을 완화'한다는 점인데요. 대부분의 제도적 규제는 '제한'에 포커스가 맞춰져 있습니다.

 

후술해드릴 용도구역 역시 완화라는 개념이 들어가는데요. 이는 무차별적으로 완화할 수는 없으며 가이드라인이 정해져 있는 부분에서만 가능합니다.

 

대표적인 용도지구로 경관지구, 고도지구 등이 있는데요. 상업 및 공업지역으로 지정되어 도시 내 문화유산 등이 훼손되지 않도록 보호하기도 하며, 도심공항의 항로를 방해하지 않도록 일정한 지역에 고층빌딩을 지을 수 없도록 제한하기도 합니다.

 

 

 

 

용도구역

 

용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 토지이용의 계획적이고 단계적인 이용을 위한 도시관리계획으로 결정하는 지역을 뜻합니다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 용도구역은 크게 4가지로 나뉘는데요. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수자원보호구역입니다.

 

사전적 의미에서 알 수 있듯이 무질서한 시가화를 방지하기 위해 마지막으로 지정하는 제도인데요.

 

우리나라 국토는 3면이 바다로 둘러싸여 있으며 산맥이 많아 건축에 적합한 토지를 효율적이고 실용적으로 활용하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

 

 

마치며

 

오늘은 투자, 거주 등의 목적으로 부동산을 매입, 분양할 경우 기초적으로 알아야 할 용도지역, 지구, 구역의 개념에 대해서 알아보았습니다.

 

앞서 말씀드린 바와 같이 용도지역, 지구, 구역을 먼저 알아본 후 물건별로 접근할 수도 있으며, 관심 있는 물건에 대해서 먼저 파악하고 추후에 정보를 확인할 수도 있는데요.

 

각 제도마다 활용할 수 있는 방법이 있기 때문에 필수적으로 해당 입지가 어떤 규제 또는 완화의 제도적 장치가 마련되어 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.

 

각 지역, 지구, 구역별로 시. 도 조례로 상이하게 결정해서 건폐. 용적률과 높이제한이 달라지므로 토지이음 등을 통해 해당 입지의 세부적인 내용을 파악해야 합니다.

 

이러한 부분들을 종합적으로 고려하여 직접적인 투자결정을 하는 경우는 보통 건축, 매입 후 철거건축을 하는 경우가 많습니다.

 

다음포스팅에는 철거 후 건축을 통해 투자를 직접 진행하거나 PF를 진행하는 기업에 리츠, 지분투자 등 간접적인 투자전략을 짤 때 지역, 지구, 구역에 대한 활용방법에 대해서 공유해 드리도록 하겠습니다.