부동산 용어 알아보기(ft. 재건축과 재개발의 차이점)

재건축과 재개발의 차이점

 

 

이번 정권이 출범하면서 대한민국 국민의 가장 큰 관심사는 바로 경제라고 해도 과언이 아닌데요.

 

그중에서도 문재인정부 당시 폭등했던 집값, 전셋값을 어떻게 컨트롤할지 귀추가 주목되었었습니다.

 

최근까지 윤석열정부 들어서 부동산가격은 전체적으로 하락을 거듭하면서 심한 경우 이전 고점대비 -50% 즉, 반토막까지 나면서 가격조정이 많이 이뤄졌었는데요.

 

최근에는 서울 아파트를 중심으로 다시금 전고점까지 가격을 회복하는 또 한 번의 과열시장이 형성되는 분위기입니다.

 

다만, 아파트 대체시장인 오피스텔, 빌라 또는 상업시설인 빌딩, 상가, 근린시설, 지식산업센터 등의 경우 여전히 거래에 활기가 돌지 않으면서 가격대가 하락하는 모습을 보이고 있습니다.

 

이에 따라 전체적인 부동산 시장 자체가 상승추세로 들어섰다고 보기에는 다소 어려운 옥석 가리기가 반드시 필요한 시장의 흐름이 지속되고 있는데요.

 

이러한 상황에 현재 정부 출범 당시 가장 핫했던 내용인 재건축, 재개발과 관련된 이야기를 해보려 합니다.

 

특히 당시 서울을 중심으로 한 주거단지의 주거환경정비, 재개발, 재건축 내용에 대한 각종 규제와 법률 정비내용이 연일 뉴스 기사를 통해서 언급되었는데요.

 

사실 일반인의 경우 이러한 재건축, 재개발 단어도 크게 차이 나지 않는 용어 뜻의 차이를 잘 모르는 경우가 허다합니다.

 

 

재개발 사업이란

우선 알기 쉽게 재개발이란, 해당 지역 전체를 개발하는 개념으로 인식하면 되는데요.

 

단일 혹은 소수 아파트, 빌라, 상가 등 단지를 재축하는 것이 아닌, 여러 단지를 묶어서 개발하는 방식입니다.

 

따라서 어떤 지역이나 부지의 새로운 목적 또는 용도를 위해 기존의 구조물을 철거하고 새 건물을 건설하는 과정이 되는데요.

 

주로 도시 계획 및 도시 발달 사업의 목표로 이루어지며, 지역 경제의 활성화나 환경 개선, 생활 편의성 향상과 같은 정주 여건 개선 등을 목적으로 합니다.

 

법률적인 용어로써 건축법상 재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후. 불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다.

 

이후 서술하겠지만, 재건축의 경우 정비기반시설이 상대적으로 양호하고 노후.불량건축물이 밀접하지 않은 지역에서 진행되는데요.

 

쉽게 보면 전체적인 개발 단지의 크기로써 대단지인지, 소수 건축물인지에 따라서 나눠질 수 있지만 세부적으로 재개발은 엄연히 상대적으로 낙후한 지역을 개발하는 개념입니다.

 

여기서 정비기반시설이란 쉽게 말해 도로, 상하수도, 송원, 공동구와 같이 주거단지의 원주민이 활용하는 모든 환경시설을 의미합니다.

 

특히 기술의 발달로 전봇대, 각종 가스관과 통신망, 하수도 등이 지하화 사업을 통해 미관등을 개선하고 주민들의 안전을 도모할 수 있게 되었는데요. 

 

20 ~ 30년 혹은 그보다 더 오래된 지역의 경우 이러한 시설들이 그대로 지상에 드러나 있어 정비가 필요한 지역으로 분류되기도 합니다.

 

 

재건축 사업이란

앞서 잠시 말씀드린 것처럼, 재건축 사업의 경우 재개발 사업보다 소수의 아파트 혹은 빌라, 상가 등을 철거하고 다시 건축하는 사업을 말하는데요.

 

법률적인 측면에서는 정비기반시설이 양호하나 노후 및 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로써 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업 중의 하나를 말합니다.

 

따라서, 재개발에 비해 상대적으로 도로, 상하수도, 공동구 등이 양호한 시설을 갖췄으며 노후 및 불량건축물의 밀집 또한 양호한 지역입니다.

 

그렇기 때문에 재개발의 경우 사업 진행에 있어 적합한지 여부를 좀 더 검토하도록 되어있는데요.

 

여기서 나오는 말이 바로 재건축 안전진단입니다. 즉, 안전진단을 통해 해당 단지가 재건축사업을 통해 개선이 필요하다고 판단이 되어야 사업이 진행되는 구조입니다.

 

일반적으로 형태와 용도를 유지하면서 현대적인 기술이나 디자인 등을 적용하여 건설하는 것을 목표로 하는데요. 

 

막대한 비용이 소모되는 경우가 많으므로 기존 토지 등 소유자들의 조합에서 진행하는 경우가 많습니다.

 

 

재개발과 재건축 차이점

간략하게 개발 단지의 규모, 법률적인 해석에서 차이가 어느 정도 있는데요.

 

현실에서 보면 더욱 큰 차이가 발생합니다.

 

법률적인 해석이 다른 만큼, 사업 진행과정에 있어서도 재개발과 재건축은 차이가 있는데요.

 

재개발의 경우 정비구역지정 -> 추진위승인 -> 조합설립 -> 시공사 선정 -> 사업시행 인가 -> 종전 자산 감정평가 -> 조합원 분양 -> 관리처분 인가 -> 이주 철거 -> 조합원 동호수 추첨 -> 착공 -> 일반분양 -> 준공 및 입주 -> 이전고시 및 청산의 절차를 거치며

 

재건축의 경우 기본계획 수립 -> 안전진단 -> 정비구역 지정 -> 추진위 승인 -> 조합설립 인가 -> 사업시행 인가 -> 관리처분계획 인가 -> 철거 및 착공 -> 준공 -> 조합해산 및 청산 순서로 진행됩니다.

 

가장 두드러지는 차이점은 안전진단 유무와 조합의 요건인데요.

 

재개발의 경우 조합설립 시 토지등 소유자 3/4 이상 그리고 토지면적의 1/2이상 토자수요자의 동의가 필요하며

 

재건축의 경우 각 동별 구분소유자 1/2이상 그리고 전체 구분소유자 3/4이상 그리고 토지면적 3/4이상 토지소유자의 동의가 필요합니다.

 

마치며

이렇게 자세하게 뜯어보면 재개발과 재건축은 엄밀히 차이가 존재하는데요.

 

사업의 순서와 각종 요건에서 차이가 발생하므로 해당 단지가 재개발단지인지, 재건축단지인지 여부를 따져서 진행의 척도와 각종 요건이 부합하는지 등을 검토할 필요가 있습니다.

 

이에 따라 사업부지의 예상 수익과 조합원 간의 협의 내용 등을 유추해서 투자 혹은 입주 시 적정 여부를 판단할 수 있는데요.

 

결과물을 놓고 보면 결국 입지와 가격에 문제로 귀결되지만 해당 단지의 진행 상황에 따라서 미리 사업단지를 선점할 수도 있습니다.