아파트, 오피스텔 뜻과 차이점(ft. 빌라)

아파트, 오피스텔, 빌라 비교 분석

 

 

현 정부 초기부터 전국 아파트값은 하락을 거듭해 최저가가 이전 고가대비 절반까지 떨어지는 경우도 발생했었습니다.

 

문재인정부 당시 부동산 가격 안정화를 위한 각종 규제강화 기조가 윤석열정부 들어서도 계속해서 이어진 결과였는데요.

 

최근 반토막까지 갔던 아파트값이 다시 한번 상승하면서 이전 고점까지 95% 회복한 지역이 나오고 있습니다.

 

특히 서울 아파트 청약물건과 신축급 아파트 물건의 관심이 연일 뜨거우며, 인플레이션과 겹쳐 공사비 또한 날이 갈수록 상승하고 있습니다.

 

하지만 이전 부동산 경기 전반이 폭등하던 시기와는 그 구조가 조금 다른데요.

 

근본적인 원인은 아파트 가격의 상승 회복 기조가 대체시장으로 흘러들아갈 만큼 충분하지 않고, 아파트 대체시장 자체에 대한 수요가 높지 않기 때문입니다.

 

오늘은 대표적인 아파트 대체시장인 오피스텔과 비교 분석해보도록 하겠습니다.

 

 

아파트란?

일반 사람들은 아파트, 오피스텔 등 건축물의 차이를 쉽게 구별하지 못하는 경우가 많습니다. 모두 주거공간으로 보며 대단지를 형성했느냐 하지 않았느냐만 따지게 되는데요.

 

세부적으로 보면 아파트만으로도 주택법상 아파트인지, 건축법상 아파트인지에 따라 또 다르게 구별됩니다.

 

이러한 구별에 실익이 없다면 사실 굳이 세부적으로 나눌 필요가 없는데요. 청약, 세금, 법률 관련 적용 시에 어느 법에 근거했는지가 중요하기 때문에 반드시 인지하고 있어야 합니다.

 

보통 부동산의 경우 내 재산이 80% 이상 투입되는 경우가 많습니다. 따라서 이러한 차이를 분명히 알고 있어야 하는 것은 말하지 않아도 알 수 있겠습니다.

 

우선 아파트란 5층 이상의 공동주택으로 층마다 여러 집을 일정하게 구획하는 것이 특징입니다. 각각의 독립된 주거공간형태를 말하는데요.

 

외국에서는 보기 힘든 구조이지만 우리나라는 한정적인 대지와 수도권에 밀집한 인구를 수용하기 위해 효율성을 극대화한 아파트가 발달하게 되었습니다.

 

요즘은 단순히 주거 용도 이외에도 코로나시대에 발맞춰 단지 내 주민 공동시설, 커뮤니티시설을 이용해 이전처럼 번화가를 이용하지 않고 단지 내에서 모든 활동을 하는 것으로 발달했습니다.

 

 

오피스텔이란?

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 합성어입니다.

 

즉, 주거용과 사무용으로 나누어서 사용하는데요. 많은 분들이 오피스텔을 단순히 주거용으로 인식하지만 사실 오피스텔은 사무용으로 공급되는 경우가 많습니다.

 

다만, 현실에 입각해 대부분 주거로 사용하면 주거용으로 보게 되는 것입니다.

 

오피스텔은 일반적으로 아파트처럼 대단지를 구성하지 않고 많아봐야 2~3개 동으로 구성하여 소수 건축물 구조로 건축됩니다.

 

대부분 오피스텔은 직장인, 학생 등 임차수요를 위한 임차인이나 이러한 임차인 수요를 목적으로 투자하는 임대인 수요가 맞춰집니다.

 

일반적으로 역과 가깝거나 직장과 가깝게 위치하며 단일 단지임으로 커뮤니티 시설보다는 주변 상업시설이 발달한 지역에 입지 하게 됩니다.

 

최근에는 오피스텔 또한 해당 동 내에 입주민을 위한 커뮤니티시설을 들이기도 하고, 하이엔드 오피스텔의 경우 피트니스센터, 수영장 등 각종 생활편의시설을 건축하기도 합니다.

 

 

아파트와 오피스텔 차이점

대단지를 형성하는 아파트와 상업시설을 겸하는 오피스텔의 차이점 이외에도 중요한 차이점이 몇 가지 있는데요.

 

1. 용도: 아파트의 경우 주거용으로만 사용 가능하지만 오피스텔의 경우 사용 용도에 따라 주거용 또는 업무용으로 분류됩니다.

 

2. 세금과 법률: 아파트의 경우 주거용으로써 다주택자의 경우 취득세 중과세 적용이 되며 주택법을 준용합니다. 오피스텔의 경우 사용방법에 따라 결정되므로 취득세가 중과되지 않고 단일 세율이 적용되는 것이 보통이며 건축법을 준용합니다.

 

3. 분양면적: 아파트의 경우 공급면적으로 분양을 하며 오피스텔은 계약면적으로 공급을 합니다.

 

4. 분양권전매제한: 아파트의 경우 정부정책에 따라 상이하지만 1 ~ 10년 사이의 전매제한이 있으며 오피스텔은 필요시 등기 시까지 전매제한이 있습니다. 또한, 오피스텔은 전매제한만 존재하지만 아파트의 경우 거주의무까지 부여될 수 있습니다. 전매제한과 거주의무의 경우 매번 법률이 바뀌기 때문에 그때그때 판단해야 하는 부분입니다.

 

5. 청약조건: 아파트의 경우 물건지마다 상이한 청약조건과 서울과 같은 규제지역의 경우 까다로운 청약조건이 부여되는데 반해, 오피스텔의 경우 대부분 동일한 청약조건이 부여되어 보다 쉽게 청약이 가능합니다.

 

6. 분양가상한제: 아파트의 경우 규제지역으로 지정되면 분양가상한제가 적용되어 주변단지보다 분양가자체가 낮게 책정될 수 있습니다. 또한 조합원 물건의 경우 일반분양가보다 현저히 낮은 가격에 공급될 수 있어 주변물건 대비 높은 시세차익을 가져갈 수 있습니다. 오피스텔의 경우 이러한 분양가상한제가 없기 때문에 대부분의 오피스텔은 주변 주거시설 시세중 최고가에 분양가가 책정되는 것이 일반적입니다.

 

7. 재건축, 재개발: 소규모 단지든 대규모단지든 재개발 또는 재건축으로 진행할 여지가 있는 아파트에 비해 일반적으로 단일 ~ 3개 동으로 구성되는 오피스텔의 경우 전체를 1인이 소유하거나 주변단지가 재개발 단지로 묶여 함께 사업을 진행하지 않는 경우에는 단지 독자적으로 재개발 또는 재건축을 진행하는 경우는 없습니다.

 

이렇게 아파트와 오피스텔만 비교하더라도 여러 차이점이 존재하는데요.

 

아파트 대체시장은 오피스텔뿐만 아니라 빌라 역시 많은 관심을 받습니다.

 

빌라의 경우 오피스텔보다 아파트 인근단지에 위치해 상대적으로 저렴한 구축빌라를 중심으로 재개발, 재건축 요건을 충족하기 위한 수요가 작용할 수 있는 건축물인데요.

 

아파트, 주거용 오피스텔처럼 구분소유하고 공동주택으로 사용하는 경우도 있지만 한 동 빌라 전체를 1인이 소유하여 임대차만 진행하는 경우가 꽤 많습니다.

 

신축빌라의 경우 각 호실별로 분양을 진행하여 임대차 수요를 갖추기 위해 진행하는 경우가 많고 구축 빌라의 경우 재건축, 재개발 호재를 누리기 위해 선점하는 경우가 많습니다.

 

 

마치며

최근 서울 아파트 시장이 다시 한번 활기를 띠고 있습니다. 하지만 이러한 기조가 전체적인 부동산시장의 회복기조로 이어지지는 못하는 모습인데요.

 

그 바로미터가 아파트 대체시장의 활성화 여부입니다.

 

현재 서울 아파트 청약물건과 신축급 아파트 물건 그리고 주요 입지에 위치한 특정 물건만 관심을 받으면서 주변지역으로 영향을 미치고 있는 상황인데요.

 

전체적인 시장이 우상향 하기 위해서는 대체시장인 오피스텔, 빌라와 함께 생활숙박시설, 상업시설까지도 거래가 활발해져야 합니다.

 

현재 상황은 전체적인 시장을 옥석 가려서 접근할 필요가 있으며, 향후 미국의 기준금리 동향까지 함께 파악해야 하는 모습입니다.

 

영끌처럼 공격적인 투자보다는 좀 더 신중하고 입지수요를 확실하게 갖춘 물건에 선별적으로 접근하는 지혜가 필요해 보입니다.