안정시장과 위험시장의 투자 정보(ft. 주식과 부동산, 기준금리와 CPI)

주식과 부동산에 투자하기

 

최근 미국의 근원 CPI가 하락하면서 연말까지 추가 하락을 예상하는 분위기가 이어지고 있습니다.

 

그런데 CPI가 하락함에도 불구하고 연준은 추가적인 금리인상을 할 수도 있다고 밝혔는데요.

 

금리를 인상하게 되면 안전자산이든 위험자산이든 가격이 하락하게 되는데요.

 

 

인플레이션을 잡기 위해서는 금리인상이 불가피하고 따라서 결과적으로 자산의 가격하락이 불가피해지게 됩니다.

 

미국이 기준금리를 인상하게 되면 한국은행 역시 이를 따라갈 수밖에 없는데요.

 

최근 연준의 베이비스텝에도 한국은행은 올해 연초 1월 기준금리를 계속해서 동결하고 유지시키고는 있습니다.

 

 

하지만 우리나라는 수출기반의 국가이기 때문에 환율이 매우 중요하게 경제 전반에 작용을 하는데요.

 

미국이 금리를 인상할 때 우리나라만 동결하게 되면 환율의 위험이 있고 그렇다고 따라서 인상을 하자니 시중금리 인사엥 대한 부담이 있습니다.

 

시중금리 인상의 영향

 

시중금리가 올라가게 되면 일반 서민의 이자부담이 그만큼 커지게 됩니다. 이 구조를 이해하기 위해서 먼저 한국은행과 일반 시중 은행의 관계를 파악해야 하는데요.

 

흔히 1 금융권으로 불리는 신한은행, 국민은행, 우리은행 등과 한국은행은 기준금리를 통해 거래를 합니다.

 

한국은행은 일반 개인이나 기업이 아닌 시중 은행만 거래를 하는데요.

 

 

시중은행이 한국은행을 통해 차입을 하고 그 차입금을 다시 일반 서민 또는 기업에게 대출하여 이자수익을 얻게 되는데요

 

자연스럽게 기준금리가 올라가면 시중은행의 대출금리도 올라갈 수밖에 없는 이유가 됩니다.

 

이렇게 시중금리가 올라가게 되면 변동금리로 차입을 진행했던 모든 자산의 금리가 올라가게 됩니다.

 

그에 따라 이자부담이 커지게 되는 것이죠. 

 

최근 시장 동향

 

정부는 높아진 기준금리와 시중금리로 인해 증가한 가계부채 문제를 해결하기 위해서 각종 대출 관련 규제를 완화하는 한편 최대한 금리를 인하하는 쪽으로 스탠스를 잡고 있는데요.

 

부동산 고점 이후 급락과 하락추세를 이어가던 아파트 값이 최근 약반등 회복에 성공하며 서울을 중심으로 전고점대비 최대 90%까지 가격을 회복했습니다.

 

 

또한, 최근 아파트 신축 청약물건에 대한 관심이 커지고 있는데요. 올해 들어 대부분의 규제지역을 철폐하고 서울권역시 전매제한을 10년에서 3년으로 낮추는 등 제도적인 부동산 시장 부양정책이 나오고 있습니다.

 

서울 분양 시 핵심 포인트인 거주요건의 경우 현재 전부 폐지하는 것으로 국회에 계류 중인데요 연말까지 통과되는 것으로 기대를 하는 중입니다.

 

현재 이러한 아파트 시장의 가격 회복과 시장심리 개선은 서울뿐만 아니라 지방 아파트 청약에도 그 훈풍이 이어지고 있습니다.

 

전매제한 지역일 경우 분양가 상한제를 받게 되어 주변시세와 조금만 비교해 보아도 신축이 구축보다 싼 경우가 발생하게 되는데요.

 

특히 서울은 주요 청약 지역은 많으면 10억까지도 일반분양가 대비 주변시세가 더 높은 것으로 나타납니다.

 

 

이 말은, 신축 신규분양 물건이 구축 아파트 물건보다 더 싸게 일반분양 된다는 뜻인데요.

 

심지어 입지도 뛰어난 청담, 방배, 대치, 용산 같은 위치에 진행하는 청약물건은 그야말로 당첨만 되면 로또가 되는 상황이 연출되고 있습니다.

 

부동산 시장 투자 적기일까

 

그렇다면 이렇게 회복하고 있는 아파트시장과 뜨거운 청약열기에 무조건적으로 뛰어들어야 할까요.

 

말씀드린 괜찮은 입지와 주변가격대비 경쟁우위에 있는 지역은 충분히 청약을 진행할만합니다. 이 사실을 모두가 알뿐더러 기본적으로 경쟁력이 200대 1을 넘어가는 곳이 태반입니다.

 

더군다나 아직까지 투기과열지구로써 LTV가 50%까지만 적용된다면 현금으로 10억씩 들고 있어야 하는 수도 생기게 됩니다.

 

하지만, 어디나 명이 있다면 암이 있는 법인데요.

 

아파트 신축급 물건과 청약시장이 뜨겁다고 해서 무조건적으로 진행하는 것은 좋지 못한 투자가 될 수 있습니다.

 

특히나 누가 봐도 좋은 입지, 주변 가격대비 뛰어난 분양가 등을 갖춘 지역은 이미 경쟁률이 청약 통장 점수 기준 만점으로 접근해야 할 정도로 어려운 지역이며

 

추첨제는 말 그대로 200대 1을 뚫어야 하는 경쟁이므로 더욱 힘듭니다.

 

그렇다고 서울에서 진행하는 모든 청약을 전부 하는 것은 좋지 못한데요.

 

분명 서울에서도 입지가 그렇게 뛰어나지 않고, 주변 시세대비 딱히 경쟁우위에 있지 않은 물건이 있기 마련입니다.

 

현재 일반분양가대비 안전마진이 1억 정도라면 사실 아파트값이 다시 하락하게 되면 금방 역전되는 시세입니다.

 

더군다나 서울은 투기과열지구로 전매제한은 물론 거주의무도 발생하는데 최소 3년은 전매할 수 없이 발이 묶이는 상황인데 그동안 어떤 일이 일어나게 될지 아무도 모릅니다.

 

따라서 각 입지마다 특히 서울 이외 지역은 더더욱 신중하고 장기적인 접근이 필요합니다.

 

대체시장 현황

 

그렇다면 아파트 이외의 아파트 대체시장은 어떨까요.

 

사실 말 그대로 대체시장은 기존시장의 대체제로써 존재하는데요.

 

아파트 시장이 움직이지 않는다면 대체시장역시 힘을 받지 못하는 게 통상적인 상황입니다.

 

최근 아파트 시장이 회복기조를 보이고는 있으나 아파트 대체제인 오피스텔, 빌라, 생활숙박시설, 도시형 생활주택 등은 여전히 거래가 저조한 상황입니다.

 

또한, 가격의 상한이 없어 분양가 그대로 미분양되거나 PF 시에 은행으로 미분양분이 넘어가 할인분양되는 경우만 존재하고 있습니다.

 

전체적인 부동산시장이 상승하기 위해서는 오피스텔, 빌라 등 대체제 시장역시 상승을 해주어야 하는데요.

 

심지어 생활숙박시설은 최근 오피스텔로의 전환 즉 주거시설로써의 법적요건을 갖추는 경우 인정해 주는 법안이 통과되었음에도 그 조건을 맞출 수 있는 시설이 전국에 단 한 채도 없는 것으로 나타나고 있습니다.

 

부동산 시장에 대한 전체적인 현황과 전망

 

이러한 이유 때문에 현재 부동산시장 전체는 이전 상승시작 기나 회복 후 우상향을 하게 될만한 자리는 아니라고 판단되는데요.

 

아파트뿐만 아니라 대체시장과 글로벌 경기 역시 회복 후 살아나면서 기준금리를 낮추고 시중금리가 낮아지는 등 시장에 다시금 현금이 돌아야 본격적인 추세상승이 나올 수 있습니다.

 

따라서 향 후 금리가 하락하거나 인플레이션이 잡히는 모습이 구체적이고 가시적으로 나타날 때부터 조금씩 관심을 가지시는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

 

주식시장에 대한 생각

 

부동산과 더불어 지난 22년 9월을 저점으로 국내 주식시장역시 회복과 우상향을 하는 모습인데요.

 

사실 주식시장역시 마찬가지로 특정 섹터, 테마, 몇몇 주도 대형주를 제외하면 전체적인 흐름이 지금 자리에서 딱히 좋아 보이지는 않습니다.

 

 

심지어 기존에 강했던 2차 전지, 반도체, AI 관련한 종목들 역시 저점 이후 이미 많이 상승을 했는데요.

 

대표적으로 삼성전자, sk하이닉스, 에코프로, 포스코 계열사와 같은 대형주들이 지난 저점 이후 큰 폭의 상승을 모두 이루어냈고

 

에코프로의 경우 흔히 말하는 황제주(주당 가격이 100만 원)에 등극하면서 말 그대로 광기의 종목이 되었습니다.

 

이러한 상황에서 중기 간이나 장기간으로 보고 지금 자리에서 진입하는 것은 리스크가 분명 있어 보입니다.

 

주식시장역시 기준금리의 영향을 많이 받게 되므로 지금 자리에서 반드시 신중한 접근이 필요합니다.

 

다음 포스팅을 통해 주식시장에 대한 좀 더 자세한 투자정보와 전략에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.

 

본인의 상황에 맞게 좀 더 여유 있는 호흡으로 접근할 수 있는 마인드셋이 필요해 보입니다.