재건축 초과이익 환수 재초환 정보

재건축의 핵심, 재건축 초과이익 환수 일명 재초환 정보

 

올해 재건축 안전진단을 통과한 단지가 111곳이나 되는데요. 지난 정부 5년보다 5배가 많다고 합니다.

 

특히 최대 이슈인 서울 안전진단 통과여부가 계속해서 시장의 관심을 받고 있는데요.

 

얼마나 많은 분들이 신축 아파트에 대한 열망을 갖고 있는지 알 수 있는 통계입니다.

 

주택 공급의 물꼬는 튼 상태이지만 현실화에 10년 이상 걸릴 것이고, 고금리와 인플레이션으로 인한 공사비 상승 역시 변수로 작용하고 있습니다.

 

아파트 재건축 진행과정은 간단하게 안전진단 -> 정비구역 지정 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분인가 -> 이주 및 착공 순서로 이루어지는데요.

 

서울시에 따르면 2000년 이후 서울시에서 정비구역으로 지정된 163개 재건축 사업장을 대상으로 평균을 계산하면 약 9.7년이 걸리는 것으로 조사되었습니다.

 

여기에 각종 규제가 겹쳐져 있는데요.

 

재건축에 대한 일명 3대 규제 중 가장 먼저 나온 내용은 지난해 6월 발표한 분양가상한제 합리화입니다.

 

세입자 이주비 및 각종 금융비용 등 정비사업에 필요한 필수 경비를 분양가에 반영하고, 분양가 산정 기준인 기본현 건축비를 탄력적으로 조정하는 내용이 담겨 있는데요.

 

9월에는 재건축 부담금 합리화 방안이 나왔습니다. 오늘 소개드릴 재건축 초과이익환수 일명 재초환인데요. 재건축을 통해 조합원이 평균 3,000만 원 이상의 개발이익을 얻을 경우 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다.

 

사실 지난 6월까지 재초환을 정말폐지하지는 않더라도 부담금 면제기준을 1억 원으로 올리고 부과 시점을 조합설입인가일로 늦추는 내용을 추진한다는 계획이 있었습니다.

 

다만 아직까지 이러한 개정이 이뤄지지 않고 미뤄지고 있는데요. 그럼 좀 더 자세히 재초환에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

재건축초과이익 환수제란

재개발과 재건축사업의 가장 큰 차이점 중 하나는 정비기반시설의 노후정도와 불량건축물의 밀집정도입니다. 그리고 이와 함께 가장 핵심적인 실무에서의 차이점 중 하나가

 

재건축에는 재초환이 이싿는 것인데요. 재초환법은 2006년 제정된 이래로 2017년까지 유예되어 사실상 식물 법안이나 다름없었고 2018년 법안 시행 후 억 단위가 넘는 금액이 부과되자 과도한 제재라는 논란이 끊임없이 있었습니다.

 

재초환은 불로소득적 성격을 갖는 개발이익을 환수함으로써 투기적 수요를 차단하고 무분별한 재건축에 의한 자원낭비를 방지하기 위해 만들어진 법률로써, 용적률 중가동 개인의 노력과 무관한 요인으로 주택가격이 상승하고 재건축대상 아파트에 투기 수요가 유입되어 인근 주택 가격을 자극하고 다시 재건축 아파트 가격이 상승하는 악순환이 발생한다고 판단하여 도입되었습니다.

 

쉽게 말해 각종 투기, 시세변동 규제를 위해 재건축 사업자로부터 이익을 환수하는 제도입니다.

 

 

재건축 초과이익 환수제 내용

재초환은 그 이익의 최고 50%까지 부담금을 부과합니다.

 

재건축사업 종료(준공) 시점 단지전체 공시가격을 기준으로 재건축조합섭립 인가일 공시가격, 개발비용, 기반시설 부담금, 정상집값 상승분(국민은행조사, 시군구별 상승률), 분양비용 및 제세공과금을 고려하는데요.

 

1억 초과 ~ 1억 7천만 원 -> 10%, 1억 7천 초과 ~ 2억 4천만 원 -> 20%, 2억 4천만원 초과 ~ 3억 1천만 원 -> 30%, 3억 1천만 원 초과  ~ 3억 8천만 원 -> 40%, 3억8천만원 초과의 경우 50%이며

 

보유 6년 이상 조합원은 부담금의 10% ~ 50%를 감면합니다. 

 

부담금의 공식은 [종료시점의 주택가격 - (개시시점의 주택가격 + 개발비용 + 주택상승분)] * 부과율입니다.

 

재초환 수정법안

이번 정부가 들어서면서 관심을 많이 받았던 공략 중 하나가 바로 재건축 초과이익 환수제 규제 완화에 대한 내용이었는데요.

 

구체적인 골자는 완전폐지까지는 아닌, 1.7억 ~ 3.2억 원 구간을 1.7억 ~ 2.3억원 구간으로 낮추고 3.8억원 초과 50%요율 구간을 3.2억원 초과로 낮추며

 

최저 부담금 기준을 3천만 원에서 1억 원으로 인상하는 내용입니다.

 

현행법상 부담금 확정금액은 재건축 준공인가 5개월 내에 통보해야 하는데요. 지자체는 개정안 통과가 미뤄지면서 통보를 유예하고 있습니다.

 

재건축 단지들도 부담금이 얼마가 나올지 혼란스러운 상황인데요.

 

이렇다 보니 재건축 조합원들은 1:1 재건축으로 사업을 진행하려는 분위기입니다.

 

공사비를 늘려서 초과이익을 최소화하는 편이 낫다는 의견도 나옵니다. 이렇게 되면 평당 공사비 800만 원 시대에서 1000만 원까지 늘어날 수 있습니다.

 

또한 평당 분양가 역시 평균 3000만 원에서 더욱 늘어날 수 있다는 뜻인데요.

 

재건축 초과 이익 환수제를 통한 부동산 가격 규제목적이 오히려 분양가를 올리면서 과열양상을 이끄는 아이러니한 상황이 연출될 수 있습니다.

 

 

마치며

과거에는 고금리에도 부동산 자산 가치가 지금보다 높지 않아 많은 자금이 부동산으로 흘러들어 갔습니다.

 

하지만 지금은 부동산 가격 상승에 비해 임금이 크게 오르지 않고, PIR 일명 가구소득 대비 주택가격비율을 보면 10.3년에서 17.6년으로 늘어났습니다. 

 

임금 수입을 통한 내 집마련이 평균 17.6년이 걸린다는 뜻인데요. 그만큼 현재 임금에 비해 집값이 비싸다는 의미입니다.

 

재건축초과이익 환수는 재건축 사업을 투기의 주범으로 보고 만든 제도입니다. 하지만 이러한 제도가 오히려 부동산시장의 가격 상승과 과열양상을 압박하는 상황이 나오고 있는 것인데요.

저점을 찍었던 서울 아파트값 역시 급반등 하면서 이전고점을 전부 회복하고, 청약시장이 이전 부동산 과열양상 시장 때처럼 수십대일 혹은 수백 대 일의 극심한 경쟁률을 보이고 있습니다.

 

반면 지방 부동산과의 가격 격차는 더욱 벌어지고 있는데요. 부동산시장 전반이 상승추세 속에 있는 것이 아닌 서울과 근처 수도권 경기도를 중심으로 차별적인 수요가 급증하고 있는 것입니다.

 

이렇게 서울과 지방간의 격차가 심화되면 될수록 부동산시장에 대한 소비자의 부담은 더욱 커지게 되는데요.

 

이러한 격차와 투기성 짙은 과열양상을 바로잡기 위해 앞으로 정부의 각종 규제 정책에 대해 관심을 지속적으로 가질 필요가 있습니다.

 

재초환 역시 계속해서 미뤄지면서 불확실성이 증가하고 있는 상황인데요. 앞으로 개정안이 채택될지 채택된다면 언제 진행이 될지 관심을 갖고 지켜보아야 할 것 같습니다.