부동산 관련 세금 정보 (ft. 취득세, 재산세, 종부세)

부동산 세금 정보 취득세, 재산세, 종부세 

 

 

지난 포스팅을 통해 부동산 매각 시 대표적인 세금인 양도소득세에 대해서 알아보고 간략한 절세방벙에 대해서 분석해 보았는데요.

 

부동산은 큰 자금이 투입되어 대부분의 자산이 한 개 혹은 수개의 물건에서 움직이게 되므로 단일거래로 큰 물량이 왔다 갔다 하다 보니 취득, 보유 시 관련 세금 역시 많이 부과되게 됩니다.

 

안전자산으로 분류되는 부동산과 대척점에 있는 위험자산의 대표적인 주식을 보면, 취득, 보유, 양도 각각 단계에서 부과되는 세금이 부동산과는 비교할 수 없을 정도인데요.

 

그만큼 부동산의 경우 한 경제주체의 전체 자산이 움직이는 경우가 많기 때문에 각종 세금을 통해서 보다 신중한 접근을 유도하는 것 또한 있습니다.

 

 

부동산 취득 시 부과되는 세금

내 집마련을 위해 아파트를 매수할 때 서울은 물론 수도권에서도 기본 수억 원을 호가하는 경우가 대부분인데요.

 

여기에 단순히 매수가만 충족하면 끝이 아닙니다. 아파트뿐만 아니라 빌라, 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 부동산을 매수할 때에는 물건의 용도마다 조금씩 상이하지만 모두 취득세가 부과되는데요.

 

대표적인 주거건축물인 아파트를 예로 들면, 가격에 따라 조금씩 세분화되는데요. 취득가액 6억 원 이하의 주택은 1%, 6 ~ 9억 원 이하 주택의 경우 1 ~ 3%, 9억원 초과 주택은 3%가 적용됩니다. 

 

또한, 다주택자의 경우 중과세율이 부과되는데요. 이번정부가 들어서면서 이 다주택자 취득세 중과세율에 대한 완화조치가 있었습니다.

 

 

23년 지방세 세제 개편을 하면서 이전 20년 8월 지방세법 개정안과 또 달라졌는데요. 

 

20년 7.10 부동산 대책 일환 당시 발표된 부동산 취득세율은 조정대상지역의 경우 2 주택자부터 무려 8%로 중과되며 3 주택이상 개인의 경우 12%가 부과되었습니다.

 

비조정대상지역의 경우라도 3 주택부터 8%, 4 주택이상 개인의 경우 12%가 적용되었었는데요.

 

22년 12월 행안부에서는 부동산 정책 정상화를 위해 이러한 중과세율을 완하 했습니다. 기존 조정대상지역의 2 주택자에 대해 1~3%로 1 주택자와 동일한 세율을 적용하고

 

3 주택자의 경우 12% -> 6%, 4 주택이상 12% -> 6%로 완화하며, 비조정대상지역의 경우 3주택자 8% -> 4%, 4주택 12% -> 6%로 완화했는데요.

 

추가적인 완화 정책을 시사했지만 아직까지 발표되지는 않고 있습니다.

 

이렇게 가장 큰 부분을 차지하는 취득세 이외에도 지방교육세, 인지세가 취득 시 세금으로 부과됩니다.

 

 

부동산 보유 시 부과되는 세금

부동산을 보유할 때 내는 세금은 대표적으로 재산세, 종합부동산세 두 가지가 있습니다.

 

흔히 재산세의 경우 종합부동산세 보다 기준이 낮기 때문에 일반 아파트나 주택 1채만을 소유하더라도 내는 경우가 있습니다.

 

그런데 종합부동산세의 기준에도 적용되는 경우 이중과세가 되게 되는데요. 따라서 재산세를 낸 경우 종합부동산세에서 감면하게 됩니다.

 

 

재산세의 경우 과세기준일인 6/1 현재 사실상 소유자에게 부과하게 되는데요. 보통징수로 고지서가 날아오는 세금입니다. 만약 6/1 당일에 소유권이 이전된다면 매수자가 재산세를 부담하게 됩니다.

 

특이한 점은 공부상 소유자가 아닌 사실상 소유자를 기준으로 재산세를 부과한다는 점인데요. 우리나라는 독일의 법과 다르게 공신의 원칙을 부정하기 때문에 등기상의 내용은 요식행위로 보는 해석이 지배적입니다.

 

종합부동산세의 경우 현재 아파트나 다가구 등의 주택 공시가격이 9억 원 초과일 경우 부과하는데요.

 

1세대 1 주택자의 경우 12억 원 이상을 기준으로 합니다.

 

여기서 공시가격을 기준으로 한다는 점이 중요한데요. 실제 거래가액과 공시가격은 보통 차이가 나기 마련이고 심한 경우 수도권에서는 2배 가까이 차이가 나기도 하기 때문에 실질적으로 1세대 1 주택자가 공시가격 12억 원 이상의 주택을 소유해서 종합부동산세를 부담하게 된다면 실거래가는 그보다 훨씬 높을 가능성이 있습니다.

 

주택 이외의 경우 대표적으로 토지와 상가가 있는데요. 

 

공장용 건축물 부속토지나 영업용 건축물의 부속토지 그리고 자동차 운전학원용 토지 등 일정한 것은 별도로 모아서 과세를 하는데요.

 

상가 부속토지 등 별도합산을 하는 토지는 공시지가 기준으로 80억 원을 초과해야 종부세가 부과됩니다.

 

과세표준 200억 원 이하의 경우 0.5%, 200억 ~ 400억 원 이하 0.6%, 400억원 초과 시 0.7%가 부과됩니다.

 

토지는 크게 앞서 말씀드린 별도합산 토지와 분리과세 토지가 있으며 이외에 모든 토지를 합쳐서 종합합산 대상 토지로 분류합니다.

 

종합합산 대상 토지의 경우 공시지가 기준으로 5억 원을 초과할 경우 종합부동산세가 부과되는데요.

 

과세표준 15억 원 이하 0.75%, 15억 ~ 45억 원 이하 1.5%, 45억원 초과 2.0%가 부과됩니다.

 

 

그 외 부동산 관련 세금

1개 주택을 매매하거나 단일 부동산 물건에 대해서 거래를 하게 되면 지난 포스팅과 오늘 말씀드린 취득세, 재산세, 종부세, 양도세만 알고 있더라도 거래에 크게 문제가 없는데요.

 

만약 여러 건을 동시에 거래하거나 법인으로써 부동산 관련업을 영위하여 잦은 매매를 하게 된다면 이 외에도 많은 세금에 대해서 알고 있어야 합니다.

 

취득 시에는 취득세 외에도 인지세, 상속세, 증여세와 함께 부가세로써 국세인 농어촌특별세와 지방세인 지방교육세가 부과되는데요.

 

특히 분양절차를 거쳐 신규 공급하는 시행사의 경우 인지세 부분을 간과하여 과태료를 물거나 부동산거래 신고를 누락하여 세금폭탄을 맞는 경우도 있으니 각별히 유의하여야 합니다.

 

 

인지세의 경우 기재금액이 1천만 원 초과 3천만 원 이하의 경우 2만원, 3천만원 초과 ~ 5천만 원 이하 4만원, 5천만원 초과 ~ 1억 원 이하 7만원, 1억원 초과 ~ 10억 원 이하 15만원, 10억원 초과 시 35만 원이 부과되는데요.

 

부동산처럼 단위가 큰 거래는 대부분 1억 원이 초과하기 때문에 7만 원 혹은 35만 원의 인지세를 염두에 두고 있어야 합니다.

 

그런데 최소 수십 세대가 넘는 분양을 진행할 경우 이러한 인지세가 수십 건 발생하게 되므로 이 또한 적은 금액이 아닙니다.

 

관련 전무가들 또한 놓치는 경우가 더러 있으며 이러한 리스크는 항상 부동산 관련 세금정책의 향방을 꾸준히 체크해서 관심을 갖고 살펴보아야 줄일 수 있습니다.

 

부동산 보유 시 재산세와 종부세 이외에도 농어촌특별세, 지방교육세와 지역자원시설세가 부과될 수 있습니다.