임대차3법이란? 임대차 3법 완전정복

계약갱신청구권 등 세입자 권리강화와 임대차 시장 안정도모 임대차 3 법이란?

 

 

계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 일명 '임대차 3 법' 시행이 만 4년을 맞고 있습니다.

 

최근 전세사기 등 각종 임차인에 대한 불합리한 문제가 발생하고 있는데요.

 

이에 따라 임대차 3 법이 화두에 오르면서 폐지여부까지 거론되고 있는 상황입니다.

 

현실적으로 이러한 제도적인 부분의 사각지대가 많이 존재해 세입자가 제대로 보호받지 못하는 문제가 발생하고 있는 상황입니다.

 

오늘은 임대차 3 법에 대해서 정말정복하는 시간을 갖고 향후 임차인 혹은 임대인 입자으로써 대응할 수 있도록 도움을 드리고자 합니다.

 

계약갱신청구권

 

계약갱신청구권은 임대차계약이 끝나기 전에 임차인이 임대인에게 계약갱신을 통보하면, 계약기간을 2년 더 연장할 수 있는 권리인데요.

 

즉, 주택의 경우 통상적으로 2년의 계약기간을 잡기 때문에 이경우 임대차 기간을 최대 4년(2년 + 2년)까지 연장할 수 있는 것입니다.

 

계약갱신청구권 통지는 임대차 계약기간이 만료되기 2개월 전까지 임차인이 임대인에게 하여야 하는데요. 이때, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.

 

임대기간이 자동 경과되어 묵시적 갱신이 된 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 '않으며', 그 갱신된 계약이 종료되기 전 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 요구할 수 있습니다.

 

만약, 묵시적 갱신으로 임차인이 그 집에서 4년 이상 거주를 했다고 하더라도 계약갱신청구권을 이용해서 2년을 더 연장할 수 있게 됩니다.

 

여기서 특별한 사유란 즉, 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우란 크게 4가지가 있는데요.

 

먼저 임대인 본인 또는 직계존비속이 거주할 목적인 경우인데요.

 

직계존속이란, 본인을 기준으로 손윗사람으로 직접적인 혈연관계를 말합니다. 즉, 본인의 부모, 조부모, 증조부모, 고조부모를 포함합니다.

 

직계비속이란, 본인을 기준으로 손아랫사람으로 직접적인 혈연관계인 직계혈족을 말합니다. 즉, 본인의 아들, 딸, 손자, 손녀, 증손자, 증손녀인데요.

 

여기서 알 수 있듯이 형제자매의 경우 직계존비속이 아니므로 해당사항이 아닙니다.

 

다음으로 임차인이 2기 이상의 차임을 연체 또는 무단전대 등 임차인의 귀책사유로 인해 계약이 종료된 경우인데요.

 

이때, 2기의 기준은 반드시 연속될 필요 없이 계약기간 중에 총 연체기간이 2기 이상인 경우 임차인 귀책사유에 해당됩니다.

 

나머지 두 가지는, 최초 임대차계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우, 임차인이 고의로 주택을 파손한 경우입니다.

 

 

 

전월세상한제

 

계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우, 임대보증금을 직전계약의 5%까지만 인상할 수 있도록 제한하는 것을 전월세상한제 라고합니다.

 

임대료 상한을 제도적으로 제한함으로써 임차인들이 임대료의 급등으로 인한 부담을 줄이기 위해 그 목적이 있다고 할 수 있는데요.

 

만약 5%를 초과하여 계약을 한다면 5% 초과분에 대해서 무효이며, 초과 지급한 임대료의 반환 청구를 할 수 있지만 계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.

 

각 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선 5% 아래에서 지정비율을 정할 수 있으며, 이는 임대인과 임차인 간의 합의 사항인데요.

 

따라서, 임차인이 5% 인상을 거부할 경우 임대인은 계약갱신을 해야 하고 임대료 5% 이상 또한 강제할 수 없습니다.

 

꼭 인상을 해야 한다면 소송으로 가거나 분쟁조정을 거쳐야 합니다.

 

여기서 중요한 점은 재계약 시 5% 인상을 제한하는 것인데요. 만약 새롭게 계약을 체결한다면 이러한 제한에서 벗어나게 됩니다.

 

즉, 통상적인 임대차 계약기간인 2년에 계약갱신청구권 등을 통해 2년을 연장한 후 계약이 만료되었을 때 임대인이 5% 이상 임대차를 인상하고 싶다면 정당하게 임차인의 재계약을 거부할 수 있으므로 계약을 거부한 후 새로운 임차인을 5% 이상 인상한 가액에 계약하거나 기존의 임차인과 새로운 계약을 통해서 5% 이상으로 계약할 수 있게 됩니다.

 

 

 

전월세신고제

 

 

전월세신고제는 임대차 신규 계약과 갱신계약 주택에 모두 해당되며, 계약서 작성일 30일 이내에 해당 주택의 주민센터에 방문하여 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 잔금 납부일 등 계약사항을 의무적으로 신고해야 하는 제도입니다.

 

이는 전월세 계약 시 계약정보를 신고하도록 하여 시세 정보를 제공하기 위한 제도인데요.

 

2021년 6월 1일부터 시행되었으며, 현재 계도기간으로 25년 5월 31일까지 1년 추가 연장되었습니다.

 

수도권, 광역시, 세종시, 도의 시지역(군 제외)에서 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원 초과 주택에 대해서 전월세신고제가 적용됩니다.

 

신고방법은 관할 주민센터에 방문하여 신고하거나, 온라인상에서 부동산거래관리시스템을 이용해 신고할 수 있습니다.

 

원칙은 임대인 임차인 공동신고이지만, 임대인과 임차인중에 한 명만 신고해도 공동처리가 됩니다.

 

보통 임차인이 계약서를 작성한 날 계약서 원본을 갖고 주민센터에 방문한 후 신고하면서 확정일자까지 받는 것으로 통상 진행되고 있습니다.

 

신고를 고의 또는 과실로 하지 않거나 거짓으로 신고할 경우, 신고하지 않은 기간과 계약금액을 비례 산출하여 4 ~ 100만 원 이내로 차등적 과태료가 부과되는데요.

 

지금은 계도기간에 해당하여 2025년 5월 31일까지 과태료가 부과되지 않습니다.

 

 

 

마치며

 

이렇게 임대차시장의 활성화와 임차인 보호를 위해 시행되고 있는 임대차 3 법의 취지는 좋지만 실상 폐지를 논하는 사람이 더 많아졌는데요.

 

처음 임대차 3법 제도가 도입되었을 당시에는 전세가 상승률이 완화되었으나 점점 전세 매물이 감소하면서 다시 상승하는 상황이 초래되었습니다.

 

이에 따라 신규 세입자는 더 높은 전세가를 부담해야 하는 상황에 놓이게 되었는데요.

 

이러한 상황 속에서 정부의 여당과 제1야당의 의견이 엇갈리고 있습니다.

 

여당의 경우 전월세 신고제는 유지하되, 계약갱신청구권과 전월세상한제는 폐지하자는 입장이며, 제1야당인 민주당은 법안 도입의 취지가 있으니 유지하되, 임차인 등록제를 도입하여 인센티브를 부여하자는 입장입니다.

 

4년 차를 맞은 임대차 3 법이 앞으로 어떤 방향으로 흘러갈지 귀추가 주목되는 시점입니다.