주택조합의 종류 정보(ft. 지역, 직장, 리모델링 주택조합)

주택조합 종류 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합 정보

 

 

요즘 서울을 중심으로 재건축, 재개발 붐이 일어나며 주택시장에 대한 관심이 다시 한번 크게 상승하고 있는데요.

 

전국적으로 리모델링 사업의 경우 상당히 저조하게 진행되지만 항상 주요 개발사업으로 채택될 가능성이 있어 여러 입주자, 투자자 분들의 입에서 오르내리는 사업입니다.

 

특히 1기신도시를 중심으로 재건축, 재개발 시기가 됐지만 사업성이 떨어져 전체 리모델링 혹은 세대수 증가형 리모델링 등의 방식으로 전환하는 것에 대한 찬반토론이 연일 지속되고 있습니다.

 

이렇게 주거환경 개선에 대한 관심이 뜨겁기 때문에 조합이 생기기도 하지만 직접 조합을 결성하여 주택사업계획승인을 받아 주택을 마련하거나 리모델리을 진행하기도 하는데요.

 

오늘은 주택법상의 주택조합의 종류와 각 조합의 세부적인 내용에대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

주택조합이란?

먼저 주택조합이란 많은 수의 구성원이 주택법에 따른 사업계획승인을 받아 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성하는 조합을 말합니다.

 

주택조합의 종류로써 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있는 것이며 다수의 조합 구성원이 동일 목표를 갖고 결성한다는 공통점이 있습니다.

 

이러한 주택조합은 여러 에러사항과 논란이 있었는데요. 특히 지역주택조합의 경우 요건에 충족할 수 있는 지역이 매우 넓고 광범위해 사업에 대한 리스크가 더욱 증가하기 마련입니다.

 

서울을 기준으로 성공확률이 현저히 낮다는 이야기도 나오며 주택조합을 활용한 주택마련을 생각하신다면 반드시 신중하게 전문가의 도움을 받아 사업가능성, 시행사와 시공사의 현황등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있는데요.

 

여러 제도적인 어려움으로 인해 정부차원에서도 각종 제도개선과 각종 정책을 발표하고 추가적으로 준비 중에 있습니다.

 

지역, 직장주택조합

지역주택조합과 직장주택조합은 리모델링조합과 조금 다르게 구성되는데요.

 

우선 지역주택조합에서 지역의 범위는 서울 인천 및 경기도, 대전 충남 및 세종, 충북, 광주 및 전남, 대구 및 경북, 부산 울산 및 경남, 강원, 제주로 묶입니다.

 

직장주택조합의 경우 같은 직장 근로자여야 조합가입이 가능한데요. 공통적으로 시장 군수 구청장의 설립 인가를 받아야 하며 인가를 한 경우 지자체 홈페이지에 공고하여야 합니다.

 

지역. 직장 주택조합의 조합원 모집신고의 경우 원칙적으로 시군구장에게 조합원을 모집하려는 주택건설대지의 50% 이상 토지사용권을 확보하여 신고하고 공개모집 방법으로 조합원을 모집해야 하는데요.

 

 

예외적으로 조합원의 사망, 자격상실, 탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우 신고하지 않고 선착순 방법으로 조합원을 모집할 수 있습니다.

 

동의요건 또한 충족해야 하는데요. 주택건설 대지의 80% 이상 토지사용권을 확보하고 15% 이상의 소유권을 확보해야 합니다.

 

지역, 직장주택조합의 불확실성을 최대한 보완하기 위한 제도적인 조치인데요.

 

 

조합원자격기준 또한 부여됩니다. 조합설립인가일부터 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나, 85제곱미터 이하 주택 1채에 한하여 소유한 세대주 중 당사자 등과 같은 세대별 주민등록표 상 등재되지 않은 배우자가 같은 또는 다른 조합원이어야 합니다.

 

질병 등의 사유로 세대주 자격을 일시상실한다면 시군구장이 인정할 경우 자격이 유지됩니다.

 

자격기준에서 지역주택조합과 직장주택조합이 세분화되는데요. 지역주택조합의 경우 6개월 이상 해당 주택에 거주하여야 하며, 직장주택조합의 경우 무주택 세대주에 한합니다.

 

또한 원칙적으로 조합설립인가 후에는 조합원의 신규가입 또는 교체가 금지되는데요. 이를 위반할 경우 공급질서 교란행위로써 처벌받게 됩니다.

 

하지만 예외적으로 가능한 경우도 있는데요. 결원이 발생하여 결원범위 내 충원을 하는 경우입니다.

 

조합원 사망, 사업계획승인 이후 양도 또는 증여 판결, 조합원이 무자격자로 판명, 탈퇴 등으로 50% 미만으로 조합원이 감소, 주택건설예정 세대수 변경으로 조합원수가 50%미만으로 되는 때에 신규가입 또는 교체가 가능합니다.

 

이때 자격기준은 조합설립인가 신청일을 기준으로 하며 사업계획승인 신청일까지 변경인가를 신청해야 합니다.

 

리모델링주택조합

지역, 직장주택조합의 경우 각종 동의요건, 조합원자격요건, 결원 충원요건 등 복잡하게 제도적인 장치가 마련되어 있는데요.

 

이에 반해 리모델링주택조합은 상대적으로 간단하고 간략한 조건을 충족하면 됩니다.

 

사실 이러한 이유는 상식적인 부분으로 받아들이면 되는데요. 리모델링조합의 경우 대부분 소유자가 진행하는 사업방식이므로 굳이 복잡한 조합요건을 갖출 필요가 없는 것입니다.

 

조합 구성에 있어서도 구성원 제한이 없으며 허가 등을 신청하기 전 철회 역시 가능합니다.

 

동의요건의 경우 해당 단지 전체를 리모델링한다면 조합설립 시 각동의 과반수 + 전체 동의 2/3가 동의하여야 하며, 1개 동에 대해서만 실시한다면 그 동의 2/3 이상이 동의해야 합니다.

 

이후 시군구를 통해 허가를 받게 되는데요. 전체 동이 진행할 경우 각동의 50%와 전체 동수의 75%, 1개동만 진행할경우 해당 동의 75%가 동의해야 합니다. 이때 동의하지 않는 세대에 대해서는 매도청구를 할 수 있습니다.

 

 

주택조합의 해산 

사업을 진행하게 되면 뜻하는 대로 되지 않는 경우가 부지기수로 발생하는데요. 제도적으로 이러한 상황을 미연에 방지하고 발생했다면 불합리한 토지사용을 방치하지 않기 위해서 조합이 해산하게 됩니다.

 

지역, 직장, 리모델링 주택조합의 공통적인 해산사유가 있는데요.

 

대상토지의 50% 이상 사용권원을 확보(리모델링 제외)하여 조합원 모집신고를 마친 후 조합설립인가를 2년 이내에 받지 않으면 2년 되는 날 총회의결을 거쳐 사업 종결여부를 결정해야 합니다. 선택사항이 아닌 강제적으로 총회의결을 거쳐야 하는 필수사항인데요.

 

이때 조합가입신청자의 2/3 이상이 찬성하고 20% 이상이 직접 출석해야 합니다.

 

만약 80% 이상의 사용권원을 확보하고 15% 이상의 소유권 또한 확보(리모델링제외)하여 조합설립인가를 마쳤을 경우에도 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업계획승인을 신청해야 하며, 인가일로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회 의결을 거쳐 해산여부를 결정해야 합니다.

 

역시 강제적인 조치이며 총회의결을 개최할 때 3개월 내에 개최하며 개최 7일 전 조합원에게 통지해야 합니다.

 

이렇게 하나의 주택 사업을 위해서 복잡한 과정과 인가, 설립, 자격 조건이 부여되며, 요건을 지키지 못하면 해산해야 하는 경우도 발생하게 되는데요.

 

그럼에도 불구하고 좋은 입지와 사업성을 띄는 지역이 분명 있기 때문에 해당 사업에 대해 건별로 꼼꼼히 살펴본 후 결정하는 주도면밀함이 필요해 보입니다.