내집마련방법 민간분양과 공공분양 차이점(ft. 지분적립형 공공분양)

민간분양과 공공분양의 차이점

 

 

내 집마련은 대한민국 국민이라면 누구나 일생의 목표로 갖는 것인데요.

 

특히 부동산은 대부분의 수요가 자산의 상당 부분을 차지하여 진행되는 만큼 신중하고 매우 중요한 의사결정이 됩니다.

 

전통적으로 부동산 시장의 경제 사이클은 길면 30년까지도 봤었는데요. 수세기를 지나면서 부동산 경기의 사이클은 매우 짧아졌습니다.

 

현재는 5년 주기설까지 나와있는 상태인데요.

 

따라서 정부는 각 정권마다 상이한 부동산정책과 집값 안정을 위한 각종 대책을 매번 마련하고 있습니다.

 

최근 서울 신축급 아파트와 신규 청약 물건을 중심으로 아파트 가격이 다시 반등하면서 이전 고점까지 거의 회복을하는 모습을 보이기도 했는데요.

 

이전 활황, 과열기와는 다르게 아파트 대체시장으로까지 가격상승흐름이 이어지지는 않는 것이 특징입니다.

 

정상적인 시장에서 알 수 있듯이 대부분의 한국사람은 내집마련을 할 때에 아파트를 1순위로 고려하게 되는데요.

 

이로 인해 각종 규제와 정책이 기준을 잡게 됩니다. 따라서 오늘은 대표적인 내 집마련 수단 중 민간분양과 공공분양의 의미와 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

민간분양이란

흔히 말하는 청약, 분양은 공공과 민간으로 나뉘게 되는데요. 각자 원하는 동네와 면적, 당첨방식이 다르기 때문에 본인이 확실하게 개념을 정리하고 해당 단지마다 적용해야 합니다.

 

민간분양은 개인 또는 기업이 부동산을 개발하고 소유한 후 이를 시장에 분양, 매도하는 방식인데요.

 

상대적으로 정부의 개입이 적으며 시장 상황과 개발사의 판단에 따라 공급내용이 결정됩니다.

 

일반적인 자격요건 역시 따로 정해지지 않으며 통상적으로 사업지 단지마다 상이하게 적용됩니다.

 

보편적인 청약요건의 틀은 해당 지역 혹은 지차제 별로 비슷하게 적용되지만 세부적으로 민간분양 단지마다 다르게 진행되므로 세부사항은 단지별로 입주자모집공고 등을 통해 알아보아야 합니다.

 

또한, 정부의 개입이 적다 보니 지역 자체가 규제지역으로 분양가 상한제에 속하더라도 같은 지역 내 공공분양 물건대비 높은 분양가가 책정되기 마련입니다.

 

더욱이 아파트가 아닌 오피스텔, 빌라의 경우 분양가 상한제 또한 적용되지 않으므로 정부차원에서 오피스텔, 빌라를 공급하는 경우가 없으며 대부분 민간분양으로 진행되는데

 

이경우 역시 주변 신축 주거건축물 중 가장 높은 시세로 책정됩니다.

공공분양이란

공공분양은 정부가 지정한 기준에 따라 서민의 보금자리와 주거환경을 개선하기 위해 상대적으로 저렴한 가격에 공급하는 방식인데요.

 

정부는 보다 많은 국민들이 주택을 소유할 수 있도록 국민 주택관리공사나 지자체가 진행하게 됩니다.

 

공공분양은 대개 소득이나 자산 수준의 기준이 적용되며 저소득층이나 무주택세대 등 주거안정이 어려운 국민들을 우선적으로 특별공급하게 됩니다.

 

성인이라면 주택여부, 거주지, 소득 등 요건이 무관하게 청약가능한 민간분양과 가장 큰 차이점인데요.

 

저렴한 공급가를 통해 최대한 많은 국민이 주택을 소유, 점유할 수 있도록 장려하는 것이 골자이므로 여러 조건이 붙게 됩니다.

 

공공분양의 가격은 주로 정부가 소유하는 토지를 싼 가격에 제공하거나, 토지 임대료를 현저히 낮게 책정하여 저렴한 공급가로 판매하게 됩니다.

 

따라서 관련 규제 역시 상대적으로 강하게 적용받게 되는데요. 대표적으로 전매기간의 제한, 거주의무의 제한, 가격 상한선의 제한 등이 있습니다.

지분적립형 공공분양

최근 가계부채가 다시 한번 큰 폭으로 상승하면서 그 원인이 전매제한 완화에 따른 서울 청약물건의 과열현상에 기인한다는 얘기가 나오고 있는데요.

 

지난 정부 가격이 폭등한 아파트의 시세를 잡기 위해 각종 규제가 강화되었다가 반토막까지 났었던 시장을 다시 끌어올리기 위해 각종 규제, 차입 기준을 완화하면서 다시 시세가 급등하게 된 것인데요.

 

이러한 상황을 보다 안정적으로 관리하고, 보다 많은 국민이 주택을 소유할 수 있도록 하는 새로운 규제가 나왔습니다.

 

바로 지분적립형 공공분양인데요. 쉽게 보면 6억 수준의 광교아파트가 약 2억 원에 소유할 수 있게 되는 구조이며 별도의 차입을 통한 이자 지불 없이 소유가 가능하게 되는 것입니다.

 

오는 2028년 광교신도시에 처음 선보일 예정인데요. 20 ~ 30년에 걸쳐 지분을 취득하는 방식으로 입주 시에는 10 ~ 25%의 지분을 취득하게 됩니다.

 

다만 제도 도입 초기인 만큼 앞으로 개선여지 또한 있는데요.

 

10년 후 전매가 가능하고, 5년간의 거주의무 또한 적용되는 점 그리고 최대 30년이 지나야 온전히 주택을 소유할 수 있다는 것 때문에 실효성 문제 역시 지적됩니다.

 

공공분양과 민간분양의 차이점

두 방식의 가장 큰 차이점은 아무래도 가격과 규제에 있습니다.

 

시장의 시세보다 현저히 저렴하게 공급하는 대신 각종 규제와 까다로운 청약조건을 부여하는 공공분양, 상대적으로 높은 분양가로 공급하지만 없다시피 한 청약조건과 완화된 규제가 적영 되는 민간분양인데요.

 

현실적으로 아파트의 경우 그 지역 거주 1순위와 각종 소득, 자산기준이 적용되며 전매제한과 주택수 산정 시 포함되므로 향 후 청약은 사실상 불가능하게 되는 것이 일반적입니다.

 

따라서 청약통장의 경우 일생동안 한번 정도 사용하는 것이 대부분인데요. 입지와 본인의 상황에 따라 신중하게 접근해야 하는 이유이기도 합니다.

 

현재 부동산 시장 전체가 활황, 과열양상을 띠게 될 것으로 보이지는 않는 상황인데요. 서울과 수도권 중심으로 특정 입지에 위치한 신축급 아파트만이 많은 관심을 받고 있습니다.

 

향후 미국의 기준금리와 이에 따른 한국은행의 금리정책, 대출 관련 규제의 향방과 아직도 계류 중인 거주의무, 전매제한을 완화하면서 도리어 급반등 한 서울아파트 시세를 정부에서 어떻게 컨트롤할 지역시 지속적으로 관심을 가져야 할 것으로 보입니다.