부동산 매각 세금 정보(ft. 양도소득세)

부동산 양도손익 양도소득세 정보

 

앞선 포스팅들을 통해서 여러 차례 서울 신축급 아파트와 신규 청약 물건을 중심으로 아파트가격의 회복 및 급반등 기조를 말씀드렸는데요.

 

이러한 가격의 급반등 원인은 정부의 각종 규제완화 및 대출규제 완화에 기인합니다.

 

특히, 전매제한을 완화하고 이전에 서울 전체지역과 수도권 주요 지역까지 묶여있던 규제지역을 철폐 혹은 완화하면서 이러한 상황이 더욱 가속화되었는데요.

 

심지어는 연말까지 전체 규제지역을 아예 철폐하거나, 거주의미를 전면 폐지하는 방안까지 고려 중인 것으로 나타났습니다.

 

따라서 전매제한 기간 역시 완화되었고 앞으로도 추가적으로 완화될 가능성이 높은데요. 이 때문에 많은 분들이 짧은 기간에 시세차익을 노릴 수도 있고 거주 후 매도하더라도 이미 분양가 상한제가 적용된 지역은 분양만 받게 되면 바로 수익이 나는 구조로써

 

일명 로또 청약을 노리는 분들도 많아졌습니다.

 

물론 특정 입지별, 물건별로 상이한 상황이므로 반드시 옥석을 가려 면밀한 분석을 사전에 실시해야 하는데요.

 

충분한 안전마진과 추가수익을 가져갈 수 있는 상황이 된다면 그다음은 부동산 매각 시 세금을 필수적으로 생각해야 합니다.

 

오늘은 최근 여러 차례 개정되면서 실무자들도 복잡해하는 부동산 양도소득세를 방점으로 부동산 매각 시 관련 세금에 대한 분석과 매각 시 절세 전략에 대해 간략히 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 매각 세금

이전 부동산 과열 상승기를 겪어보신 분들은 아시겠지만 단순히 집값이 폭등한다고 해서 부동산을 소유하고 시세차익을 내 매각하면 그만이라고 생각했던 부분이 현실은 많은 것을 추가로 고려해야 한다는 것을 경험하셨을 겁니다.

 

부동산을 매수할 때 취득세, 인지세, 지방교육세 보유할 때 재산세, 종부세 등의 세금이 부과되지만 매각을 할 때에도 세금이 나오는데요.

 

사실 많은 분들이 부동산을 매각할 때 세금이 가장 부담스럽고 심지어는 실무자들도 말이 달라 정확하게 아는 곳을 찾아가기 힘들 때가 있습니다.

 

실제로 민법상 특별법으로 분류되는 세법상의 부동산 양도소득세는 짧은 기간 여러 차례 개정이 이뤄지면서 시장에 여러 혼란을 야기했는데요.

 

현재에도 1세대 1 주택자의 장기보유특별공제 부분, 일시적 1세대 2 주택자의 양도소득세 부분이 매우 복잡하게 나열되어 있고 내년 5월 이후에는 장기보유특별공제에 대한 부분이 다시 한번 개정될 예정으로 정확한 분석이 필요한 시점입니다.

 

양도소득세

워낙 내용이 방대하고 실제로 현직에서 실무로 다루는 세무사, 공인중개사 분들도 양도소득세 부분을 전문으로 하지 않는다면 명확하게 알고 계시는 분들이 생각보다 적습니다.

 

관련 공무원 분들 또한 세분화된 분야에 따라 조금씩 헷갈리는 부분이 분명 존재하는데요.

 

오늘은 간략하게 알아보도록 하겠습니다. 우선 양도소득세란 말 그대로 부동산을 양도할 때에 부과하는 세금을 말합니다.

 

여기서 특징은 동산이 아닌 부동산에만 적용되는 세금이라는 점, 소득을 통해 이뤄진 수입에 부과하는 종합소득세와 분류된다는 점입니다.

 

양도소득세는 계속적, 반복적으로 부과되는 세금이 아니므로 종합소득세와 구분되는데요. 1년간의 전체 내용을 한꺼번에 신고하는 것 또한 특징입니다.

 

또한, 양도 기준일을 잡는 것 또한 실무상 차이가 있는데요. 원칙적으로 최종 잔금지급일을 사실상 소유권 이전일로 보아 양도일로 판단합니다.

 

취득 시에는 잔금지급일이 명확하지 않을 경우 계약서상 계약일로 판단할 수 있지만 양도소득세를 계산할 때에는 계약서를 기준으로 하지 않습니다.

 

만약 잔금지급일이 불명확할 경우에 양도일은 등기상 소유권 이전일로 기산 합니다.

 

양도소득세 신고 요건이 발생 시 예정신고와 확정신고가 모두 의무적으로 실행해야 하는데요.

 

예정신고는 양도일이 속하는 달에 말일부터 2개월 이내, 확정신고는 매년 말 12월 31일까지 신고해야 합니다.

 

여기에 앞서 말씀드린 장기보유특별공제와 기본공제, 1세대 1 주택자 등에 대한 세부적인 내용은 다음 포스팅에서 전달해 드리겠습니다.

 

부동산 매각 시 절세 팁

지난 정부에서 개정된 일시적 1세대 2 주택자 요건에 대해 절세 요건이 가장 핫했었는데요.

 

당시 LTV 역시 넉넉하게 진행되던 시기였기에 짧은 기간에 1채의 집을 사고팔아서 의도적으로 일시적 1세대 2 주택자가 된 후 비과세 요건이 충족된(고가주택의 경우 차익분은 과세) 주택을 매각하는 방법으로 양도세를 절세하기도 했습니다.

 

현재는 이러한 부분이 기획재정부에서 판결을 뒤집어 불가능한 상황이며 세법이 전면 개정되었습니다.

 

여전히 1세대 1 주택자에 대한 혜택과 장기보유 시 공제사항, 비과세 요건이 남아있어 이 부분에서 충분히 절세효과를 누릴 수 있는데요.

 

골자는 누진세율인 양도소득세를 최대한 절세하기 위해서 1 주택만을 장기로 보유하고 고가주택으로 잡히지 않도록 12억 원 이하로 매각하는 것이 가장 확실한 절세 방법 중 하나입니다.

 

마치며

최근 미국에서 여러 경제지표를 기반으로 긍정적인 골디락스 경기에 대한 기대감을 여러 차례 표명하고 있습니다.

 

다만 현실적으로 인플레이션이 잡히고 경기가 전반적으로 살아나는 상황인지에 대해 의문을 갖는 분들이 많은 상황인데요.

 

심지어는 향후 미국의 기준금리가 최저 2%로 고정되고 2%를 기준으로 인상 또는 인하할 수도 있다는 이야기도 나오고 있습니다.

 

한국은행 또한 미국의 기준금리를 예의주시하며 어느 정도 발맞춰 따라갈 수밖에 없는 구조인데요.

 

서울 아파트를 제외하면 전반적인 부동산 시장이 아직까지 얼어붙은 시점인 만큼 부동산 양도 시 여러 기본적인 요건과 절세방법을 참고하시고 신중하게 매수하시길 바랍니다.