부동산 청약이란 분양 정보(ft. 선분양, 후분양)

부동산 청약, 분양 정보(ft. 선분양, 후분양)

 

 

최근 서울 아파트값이 이전 고점대비 85%, 많으면 90%까지 회복을 하고 있는데요.

 

특히 신축급 이거나 신규 청약 아파트 물건에 대한 열기가 매우 뜨겁습니다. 2022년 급락을 하면서 침체기에 들어섰던 한국 부동산 시장이 서울 아파트를 중심으로 다시 회복기조를 이어갈지 혹은 추가적인 우상향 추세를 타게 될지 귀추가 주목되고 있는데요.

 

얼마 전 미국은 FOMC를 통해 기준금리를 0.25% 포인트 인상하였습니다. 이로 인해 한국은행의 기준금리는 미국과 2% 포인트 차이로 건국 이래 가장 큰 차이를 기록했는데요.

 

기준금리를 올리는 것은 높은 인플레이션을 잡기위한 방책입니다. 즉, 금리를 올린다는 것은 아직 인플레이션이 잡히지 않았다는 정부의 판단이 있는 것인데요.

 

이러한 기준금리의 한-미간 격차가 벌어지게 되면 환율, 각종 시장 부채에 대한 부담이 가중될 수 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 여전히 서울 아파트를 중심으로 한 신규 청약, 분양시장의 열기는 식을 줄 모르는데요.

 

오늘은 분양 방식에 따른 차이점과 유의점 그리고 앞으로의 간략한 전망에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

주택분양제도

사실 부동산 분양제도는 주택에 한정된 것이 아닙니다. 최근 아파트 청약시장이 핫한 것뿐이지 이전 폭등시기와 지식산업센터가 한창 붐을 일으켰을 때에는 아파트 이외에 오피스텔, 빌라, 지식산업센터, 근린생활시설 등 부동산 상품 전체가 많은 분양을 했습니다.

 

현재도 이전보다는 적지만 아파트 이외의 상품에서 분양물건이 나오고는 있는데요. 이전만큼 열기가 뜨겁지는 않습니다.

 

주택분양이란 말 그대로 주택사업자가 입주자에게 주택을 판매하는 것인데요. 우리나라는 과거 주택의 대량공급정책 목표하에서 제도권의 건설금융공급의 부족문제를 보완하기 위하여 소비자차금을 활용하는 주택 선분양제도를 허용하고 있습니다.

 

 

주택분양 방법 선분양

앞서 말씀드린 것처럼 우리나라는 선분양제도를 허용하고 있는데요.

 

선분양 이란 건축물이 완성되기 이전에 미리 분양대금을 받고 건축을 진행하는 제도를 말합니다.

 

그렇다면 왜 미리 대금을 받는 것일까요?

 

간단히 말하면 자금 융통의 문제 때문입니다. 부동산은 한 번에 많은 자금이 투입되는 자산입니다. 건설사와 금융권 또한 한동 수준이 아닌 수백, 수천 세대가 넘어가는 대규모 단지를 공급하기 위해서 자본적으로 부담을 느끼지 않을 수 없습니다.

 

따라서 주택 구매자들로부터 미리 자금을 융통해 건축을 하고 공급하게 되는 것이죠.

 

 

보통의 경우 금융권(은행 등)으로부터 차입을 한 후 분양 일정에 맞춰 선분양을 실시하여 계약금, 중도금, 잔금을 납입하는 구조가 됩니다.

 

이때 각 금액의 비율은 청약지역마다 상이하며 이자 역시 기준금리와 시중은행의 대출금리에 따라 달라집니다.

 

선분양은 단순히 미리 자금을 융통하기 위서만 존재하는 것은 아닌데요. 

 

기본적으로 주택 청약자의 부담이 가중되는 구조가 될 수밖에 없는 것이 선분양입니다. 아직 완성은커녕 기초공사도 진행하지 않은 지역에서 미리 잔금까지 받고 완공을 기다리는 리스크를 감수하는 것이죠.

 

그렇기 때문에 최근 붉어지는 시공사의 부실공사 등의 원흉이 되기도 합니다. 이 때문에 선분양 제도 자체에 대한 많은 잡음도 있는 상황입니다.

 

하지만 현실적으로 선분양제도 자체를 없애는 것은 불가능합니다. 

 

시공사, 시행사는 후분양제도와 비교했을 때 비교적 저렴한 분양가로 선분양을 실시하고 수익성을 따진 후 성공적인 분양이 될 수 있는 지역과 상황인지 파악할 필요가 있습니다.

 

통상적으로 약 50%의 분양을 완료하면 손익분기점을 넘게 됩니다.

 

 

주택 구매자의 입장에서는 미리 큰 목돈이 들어가거나 은행권에서 차입을 해야 하는 상황이 되므로 시행사, 시공사의 문제는 없는지, 각종 규제와 절차에 따라 안정적으로 건축이 진행될 것인지, 부실공사의 우려는 없는지 등을 꼼꼼히 따져보아야 하는데요.

 

여기에 더해 당연히 주변입지와 시세 상황을 비교해 합리적인 분양가인지 역시도 따져보아야 합니다.

 

현실적으로 일반인이 생애 한번 기회가 있을까 말까 하는 쳥약을 통해 내 집마련을 하는데 이런 것들을 모두 파악하고 찾아보기란 쉽지 않은데요.

 

그렇기 때문에 전문가를 통한 상담이 필수적입니다.

주택분양제도 후분양

후분양은 모든 건축물이 완공된 후 분양을 실시하는 것입니다.

 

따라서 시공사, 시행사는 완공까지 원활한 진행이 필수적이며 시공사에게 대금을 지급하는 데 있어 무리가 없어야 합니다.

 

이경우 시공사도 리스크를 떠안는 것이기 때문에 자연스럽게 분양가는 선분양과 비교해서 상승하게 되는데요.

 

시행사, 시공사, 금융권에서는 선분양보다 더욱 꼼꼼하게 사업의 타당성을 따져보아야 합니다.

 

상대적으로 소비자의 경우 크게 우려할 부분은 없는데요. 

 

이미 완공된 주택을 보고 주변환경과 함께 비교하면서 하자가 있는지 확인한 후 계약을 진행하게 되므로 법률적, 기술적 리스크는 크게 생각할 것이 없습니다.

 

다만, 완공된 후 곧바로 계약이 진행되므로 계약금부터 중도금, 잔금까지 약 6개월 정도의 여유가 있는 선분양(지역마다 1년이 넘어가기도 합니다.)과는 다르게 일시에 계약금과 잔금이 들어가게 되기 때문에

 

자금을 융통할 수 있는 목돈이 마련되어 있어야 합니다.

 

통상적으로 후분양의 경우 계약금 10%, 잔금 90%로 진행되며 수일 ~ 수 주 안으로 빠르게 진행됩니다.

 

주택청약 시장 동향

상대적으로 저렴하지만 법률적, 기술적 리스크를 꼼꼼히 따져보아야 하는 선분양과, 리스크는 크게 없지만 비교적 높은 분양가가 책정되는 후분양은 어떤 것이 좋다 나쁘다 할 수 없습니다.

 

현실적으로 두 제도 모두 존재하는 것이며 이것을 잘 활용할 수 있어야 하는데요.

 

역사적으로 한국의 부동산 분양시장은 압도적으로 선분양 물건이 많았습니다.

 

현재 공급되는 물건과 앞으로 공급예정인 서울 아파트 물건들도 상당수는 선분양 방식을 채택하고 있는데요.

 

정부는 높은 분양가를 제한하기 위해 분양가상한제를 도입하고 있습니다.

 

분양가상한제 지역은 동시에 전매제한 지역이기도 한데요. 서울의 경우 현재 기준 3년의 전매제한 기간이 있습니다.

 

대부분 선분양 물건이 많고 3년의 전매제한이 있으나, 이미 분양가부터 주변시세 대비 안전마진이 많게는 5억까지도 확보된 지역이 서울에는 더러 있습니다.

 

다만 무턱대고 서울의 모든 지역에 청약을 넣는 것은 위험하며 서울 내에서도 입지를 따져보고 충분한 안전마진이 확보된 것에서도 주변시세가 추가 하락 할 수 있다는 점을 염두에 두고 청약을 진행하는 것이 현명합니다.