부동산 PF란? 프로젝트 파이낸싱 정보(ft. 부동산투자)

PF(project financing)란 무엇인가

현재 한국 전체 부동산 금융 규모는 2700조원 정도로 한국 명목GDP보다 큽니다.

 

이 가운데 부동산PF만 떼어놓으면 130조원(2022년말 기준) 정도 입니다. 부동산 PF의 70%는 증권이나 저축은행 같은 제 2금융권에서 차입이 이뤄지는데요.

 

업권별 PF대출 잔약은 은행, 보험사, 여전사, 저축은행, 증권사로 구분되어집니다.

 

 

요주의 여신: 1개월 ~ 3개월 연체되고있는 대출을 발하며 앞으로 악화될 대출을 말합니다.

 

PF대출 연체율은 점점 작아지고있지만, 언제든지 환경에 따라서 커질 가능성이 높습니다.

 

자기자본대비 PF대출 익스포저 비율을 사진을 통해 알려드리겠습니다.

 

PF란 돈을 빌리는 사람의 신용도나 담보 대신에, 해당 프로젝트의 미래 수익성을 예측하여 이를 기반으로 금융기관에서 자금(LOAN)을 조달하는 금융방식인데요.

 

금융의 3가지 요소는 PF과 관련이 있습니다.

1. 기초자산 = 미확정담보물(준공될 건물)

2. 현금흐름 = 분양수입

3. 신용보감 = 시공사 책임준공 확약

 

금융기관별 자금조달 방법은 상업은행, 제2금융권 저축은행의 경우 지급준비금을 뺀 나머지 신용을 창조하고

 

신탁사, 캐피탈사의 경우 회사채를 발행, 증권사는 전단채(ABSTB)를 발행, 리츠&펀드의 경우 투자자를 모집합니다.

 

 

책임준공 확약의 경우 1군시공사는 회사채를 발행하며(회사채 신용등급 A- 등급이상 도급능력이 100위이내 인 기업), 신탁사가 책임준공을 하는 경우 CDS(Credit Default Swap)을 진행합니다. 모든증권사가 PF가 가능한것은 아닌데요.

 

개발하려는 건축물 별로 LTV가 정해져있습니다.

 

부동산 PF는 사업성을 보고 대출을 진행하는 것이므로 미확정 담보부 대출인데요. 

 

 

이때 책임준공 확약이란 대주단에서 필수 사업비를 조달해서 공사비를 시공사에 지급하는 경우 시공사는 준공기간내에 건물을 준공하여 대주단에게 담보물을 양도할 의무를 갖게되는데

 

이 의무를 다하지 못한 경우에 대주단에서 대출한 채권 전체금액을 인수하는것을 책임준공 확약이라고 합니다.

 

PF란? 간단하게 정리하자면

 

보통 영세 시행사는 10세대 ~ 30세대 규모 또는 근린상가 약 30호 규모로 개발을 주로하는데요 이러한 사업장의 PF 참여하여

 

시공자 또는 감리자의 감리를 받고 평가된 공정률(기성고)에 따라 지급되는 구조입니다.

 

집이 10% 완공되면 10%에 준하는 대출이나가는 식인것이죠.

 

즉, 건물의 향 후 가치를 보고 대출이 이뤄지게 됩니다.

 

 

자금유동화 CP발행

자산운용사, 증권사는 이러한 대출이 나간 후, 대출채권을 현금으로 유동화 하기 위하여 기업어음(CP)를 발행합니다. 소규모 자산운용사는 대부분 3개월 만기 CP를 발행하여, 3개월 후에는 또다른 CP를 발행하여 기존 CP를 상환하고(롤오버) 이것을 반복하여 상환될때까지 쉽게말해 돌려막기를 합니다.

 

 

CP 유동성위기

건물을 지은 후 통으로 팔거나 호수별로 분양을 진행하는데 보통의 3개월 만기 CP의 경우 이러한 돌려막기와 좋지못한 부동산 경기가 맞물릴수가 있는데요.

 

이렇게 되면 대여금이 회수되지않고 CP의 금리만 오르면서 양쪽 모두 부도의 위험을 맞게 됩니다.

 

금융당국이 대형은행의 채권발행과 예금금리 인상 자제를 요청한것도 CP에 자금이 흘러들어야하는데 예금과 대형은행 금융채에 자금이 쏠려서 CP와 회사채에 자금이 흐르지 않는 상황을 염두에 두고 시행한 조치입니다.

 

 

부동산 규제 완화 효과

정부와 주택금융공사, 도시보증공사가 나서서 사업자 보증을 입보하고 장기대출을 받아 3개월에 한번 롤오버 해야하는 CP의 수요를 줄이고 금리를 낮추려는 시도를 하는 중인데요.

 

근본적인 부동산 문제가 해결되어야 하는 걸림돌이 있습니다.

 

PF는 대표적인 부외금융으로 장부외에 기록되며 이에따라 비소구 즉, 분양이 잘 진행되지 않더라도 추가적인 상환요구를 할 수 없는것이 특징입니다.

 

최근 부동산 시장의 흐름과 투자전략

 

최근 서울 아파트를 중심으로 이전 고점대로의 가격 회복이 이뤄지고있는데요.

 

지자체조차 감당하지 못햇던 PF 시장의 리스크가 전체적인 부동산 경기 회복과 맞물려 다시금 활황을 띌지 궁금해집니다.

 

하지만 현재로써는 예단하기 이른 시기로 보이는데요.

 

서울의 아파트 값 회복은 냉정하게 급락 후 반등의 자리이며, 특히나 부동산 개발과 밀접한 PF 시장은 전반적인 부동산 시장이 우상향할때 활성화 되는 경향이 있습니다.

 

전반적인 부동산시장의 상승세는 아파트 뿐만아니라 아파트 대체제인 오피스텔, 빌라와 상업시설인 일반 근린시설, 사무실, 오피스, 지식산업센터와 같은 전체 물건의 거래규모 자체가 활성화 되며

 

가격또한 유지 또는 우상향하는 흐름이 나와야합니다.

 

 

오히려 이전 고점까지의 폭발적인 흐름이었던 일명 '영끌'이 만연했던 시기에 대표적인 아파트 대체제인 오피스텔, 빌라 뿐만아니라 생활숙박시설, 도시형생활주택과 같은 물건역시 신고가를 갱신하면서 거래가 이뤄졌습니다.

 

차라리 이러한 시기에 빠르게 개발사업을 진행해 선분양으로 차익을 추구하는것이 바람직 할 수 있습니다.

 

현재 미국의 금리는 물론 국내 각종 상황역시 전반적인 부동산 상승기를 예단할만큼의 구조적인 우상향 추세에 있지는 않다고 판단되는데요.

 

만약 지금 PF를 일으켜 부지확보 후 개발사업을 진행하시려 한다면 좀 더 세밀하게 주변상황과 해당 건축물 용도에 맞는 실거래 현황 등을 꼼꼼히 따져보아야 할 것으로 보입니다.