전세사기의 유형과 예방방법 정보

역전세, 전세난 그리고 전세사기의 유형과 예방방법 정보

 

 

 

깡통전세라고 들어보셨나요. 지난 2020년 이후 약 2년간 대한민국 집값은 아시다시피 말 그대로 폭등을 했습니다.

 

동시에 전셋값 또한 함께 급등하게 되었죠.

 

심지어는 서울권 뿐만 아니라 지방으로까지 번져 아파트 대체제인 오피스텔, 빌라 그리고 생활숙박시설과 도시형 생활주택까지 전부 가격이 폭등하는 상황이 일어났습니다.

 

 

그런데 문제는 폭등 이후 가격이 급락할때 발생하게 됩니다.

 

최근 핫한 깡통전세, 역전세, 역전세난 그리고 전세사기가 바로 집값 폭락으로부터 일어난 근본적인 문제점인데요.

 

23년 하반기에는 100만구가 이러한 역전세 위험가구로 지정될 가능성이 높은 상황입니다.

 

해당 가구는 주택 담보대출을 2 금융권에서 끌어 쓰던지 심한 경우 역 월세로 차이나는 전세금만큼을 이율로 계산해 임차인에게 월세를 주는 경우도 발생하고 있습니다.

 

 

깡통전세란?

 

쉽게말해 이전 임차인의 전세보증금 금액이 새로 들어오는 혹은 갱신하는 전세보증금보다 높아 이 전의 보증금을 임대인이 상환해주지 못하는 상황을 역전세라 하며 이 같은 상황이 심해져 깡통전세, 전세사기가 발생하는 것인데요.

 

2022년 9월에는 전년도 대비 아파트 기준 전세가가 7,685만원이 올랐는데요. 21년도 전세가 3억짜리였던 아파트가 22년도에 약 3억 8000만 원까지 올랐다는 뜻입니다.

 

그런데 오는 23년 3월 기준 전세가가 정상화 됐고 2024년 9월까지 1,552만원이 하락할 전망인데요.

 

이렇게 되면 재계약 당시 그만큼을 임대인이 토해내야하는 상황이 됩니다.

 

 

전세사기 수법

 

이러한 상황에 다양한 전세사기 수법이 등장하고있는데요.

 

대부분 사회 초년생들이 빌라나 오피스텔 원룸을 전세로 들어가면서 사기를 당하거나 실거주를 목적으로 전세계약을 체결한 후 이러한 전세사기가 발생해 사태가 매우 심각합니다.

 

빌라의 경우 아파트와 달리 시세가 명확하지 않기 때문에, 매매가와 전세가격이 비슷하거나 오히려 전세가격이 높은 경우가 있습니다.

 

 

이 상황에서 임대인이 망하거나 이후에 들어올 전세 세입자가 없어 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 되면 집은 경매로 넘어가게 됩니다.

 

이경우 경매가 한 번만 유찰되어도 20 ~ 30% 정도 낙찰금액이 낮아지기 때문에 임차인에게 돌아갈 전세금보다 현저히 낮아지게 됩니다.

 

이때 근저당까지 설정되어 있다면 임차인이 집주인에게 전세보증금을 준 시점보다 은행에 해당 담보로 대출받은 시점이 더 빠르므로 그마저도 은행이 선순위로 먼저 가져가게 됩니다.

 

 

전세사기 예방방법

 

따라서, 근저당을 설정된 집을 보실때에는 주택에 대한 담보 대출금과 전세금(임차보증금)의 합이 70%를 넘지 않는 물건을 계약하시는 것이 좋습니다.

 

아예 근저당이나 압류가 있는것을 속이고 임대차계약을 하는 경우도 있는데요. 반드시 등기사항 증명서를 발급받을 때 말소 사항을 포함해서 발급받을 필요가 있습니다.

 

또한, 안심전세 앱을 통해 저당, 전세, 압류이력, 경매 이력 등 권리정보를 확인하고, 임대인에게 부채증명원, 금융거래확인서를 받아 금융회사를 통해 임대인의 근저당권 정보를 확인해야 합니다.

 

 

마지막으로 다가구, 다중주택은 어려운 경우가 많지만 전세보증금 반환보증에 가입을 하는것이 안전합니다.

 

요즘 뜨거운 감자로 떠오르는 전세사기 수법 중 한가지가 건축주, 중개사, 컨설팅업체가 공모를 하여 전세가를 높게 만들어 놓은 후 거래를 하는 경우인데요.

 

특히 중개보조원 등을 통해 말 그대로 배째라는 식의 전세, 중개사기를 치는 경우입니다.

 

 

이에따라 정부에서는 중개보조원에 대한 조치를 시행토록 했는데요. 궁극적으로는 중개보조원 제도 자체를 폐지할 심산도 있는 것으로 보입니다.

 

임차인은 이러한 상황을 미연에 방지하기 위해서 부동산 사무실 방문 시 공인중개사 자격증 유무(사진과 대표자가 동일인물인지), 공제증서, 중개사무소 등록증을 반드시 확인하셔야 하며, 해당 사항들은 전부 게시 또는 설명해야 하는 의무 사항입니다.

 

또한, 해당 소재지 관할 구청을 통해 정상적으로 영업하는 공인중개사 사무소인지 역시 확인할 필요가 있는데요.

 

정리해보자면, 주변 전세 시세와 적정 전세가율 확인, 무허가 및 불법건축물 여부확인, 등기부등본(계약 전, 후) 확인, 부채증명원 확인

 

임대인 세금 체납여부 확인, 임대인 신분확인, 공인중개사 정상영업여부 확인, 주택 임대차 표준계약서 사용, 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황확인, 전입신고, 주택임대차신고, 확정일자 신청, 전세보증금 반환보증 보험 가입 등을 해야 합니다.

 

일반인이 이렇게 많은 서류와 내용을 하나하나 확인하고 진행하는 것이 매우 복잡하고 어렵기 마련인데요. 따라서 반드시 전문가의 조언을 구하는 것이 안전합니다.

 

그렇기에 중개사를 통한다면 한 곳만 이용하지 않고, 법무사, 세무사 등을 통해 추가적인 사항을 상담해 볼 필요가 있습니다.

 

 

인터넷 등기소를 통한 자료수집

 

또한 대법원 인터넷 등기소 열람 후 서류가 담고 있는 내용을 해석할 줄만 알아도 7 ~ 80%는 사기를 예방할 수 있는데요.

 

갑구의 경우 소유권에 관한 사항으로써 갑구를 통해 해당 매물의 실 소유주를 확인 가능합니다.

 

임대인과 매물의 실 소유주가 일치하는지 확인하고 중개인이 대리로 계약하는 경우가 많은데 부동산 계약 위임장과 임대인, 대리인 신분증을 확인해 해당 거래 대상자로 나온 대리인이 위임장을 소유하고 있지 않다면 전세사기일 가능성이 높다고 생각해야 합니다.

 

을구의 경우 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 명시하고 있는데요.

 

해당 물건을 담보로 근저당을 설정한 내용을 확인할 수 있습니다. 근저당이 없거나 작은 집을 계약하는 것이 중요한데요.

 

우선순위로 배정된 근저당 비율이 과다하게 높다면 추후 집이 경매로 넘어갈 문제가 있고, 전세보증보험 가입도 불가하기 때문에 주택 가격 대비 근저당 비율이 과하게 높지 않은 물건을 계약해야 합니다.

 

 

 

3줄 요약

 

1. 중개인을 통한 거래 시 중개인의 사항을 파악한다.

2. 보증보험, 확정일자를 받는다.

3. 등기부 확인 후 근저당 비율이 낮은 물건으로 계약을 진행한다.

 

요즘 역전세난과 전세사기가 사회 전반적으로 문제가 되고 있습니다.

 

역설적으로 서울의 아파트 매매값은 이전 고점을 85%, 많으면 90%까지 회복한 상태인데요.

 

하루빨리 이러한 혼란스러운 시장이 안정되어 전체적인 부동산 시장 자체가 우상향 하는 시기가 와야 안정적으로 내 집마련, 부동산투자를 진행할 수 있을 것으로 보입니다.