분양가상한제 적용지역과 개편내용(ft. 분양가상한제 폐지)

분양가상한제 정보

 

요즘 물가가 엄청납니다. 기름값은 매일 최대치를 갱신하고 밀가루 가격도 식용유 가격도 매일매일 오른다고 뉴스에서 소식을 전하고 있습니다.

 

그런데 최근 서울 아파트를 중심으로 한 가격상승에 비할바가 아닙니다.

 

문재인정부 당시 급등했던 부동산가격이 정권이 교체되면서 절반가까이 하락하는 모습을 보였으나

 

최근 서울 아파트 특히 청약시장과 신축급 물건을 중심으로 이전 고점대비 90%가까이 가격을 회복하며 급등하는 모습을 보이고 있습니다.

 

사실 분양가상한제의 경우 이전부터 적용을 하기도하고 폐지를 하기도 하면서 여러 차례 개편을 거듭해 왔는데요.

 

문재인정부 당시 높아진 부동산 가격을 떨어뜨리기 위해 한때 규제가 강화되기도 했습니다.

 

 

분양가상한제 뜻

분양가 상한제는 아파트를 일정한 기준가보다 낮게 공급하도록 규제로써 강제하는 제도입니다.

 

여기서 일정한 기준이라는 것은 택지비 + 건축비로 아파트를 지을 때 소요되는 원가를 의미하는데요.

 

택지비란 택지의 공급가격 + 가산비를 한 비용이며 한마디로 건물을 지을 땅의 가격을 말합니다.

 

건축비는 아파트를 시공할 때 들어가는 비용을 말합니다.

 

 

분양가 상한제는 이러한 택지비 + 건축비로 정해지는 분양가를 일정 수준이상 되지 않도록 제한하는 제도입니다.

 

다시 말해, 택지비 + 건축비 이하로 분양가를 제한하는 것이죠. 지난 1999년 분양가자율화 이후 주택 가격 급등에 따라 실수요자를 보호하고 투기 수요를 억제하기 위해 2005년 3월 도입되었습니다.

 

분양가 상한제는 아파트에만 적용되기 때문에 아파트 대체시장인 오피스텔, 빌라의 경우 신규 공급 시 항상 주변시세 대비 최고가로 책정되는데요.

 

대규모 단지를 형성하며 주거생활을 영위하는 것을 선호하는 한국인인 만큼 주거에 대한 수요 및 선호도 자체도 아파트가 높고, 각종 규제 등으로 인해 아파트를 선택하는 것이 합리적인 경우가 많습니다.

 

분상제 적용지역

분양가 상한제가 모든 지역에 적용되는 것은 아닙니다.

 

앞서 말씀드린 대로, 분상제의 목적은 투기를 방지하고 주택가격의 안정화를 위함에 있습니다.

 

따라서 이미 주택가격이 안정화된 지역이나 투기 우려가 적은 지역에는 지정할 필요가 없게 됩니다.

 

그렇기 때문에 우선적으로 3기 신도시나 수도권의 공공택지개발방식의 택지에 전부 적용됩니다.

 

국가나 지자체, 한국토지공사 등 공공기관이 조성하는 택지가 공공택지인데요. 이런 택지 위에 아파트를 지어서 분양할 때 분상제가 적용되는 것입니다.

 

 

또한 민간택지 중에서도 주거정책심의위원회를 거쳐 국토부장관이 지정하는 곳을 분상제 지역으로 적용할 수 있는데요.

 

집값 상승을 주도하거나 선도하는 지역과 여러 가지 정비사업이 진행되는 곳을 적용하게 됩니다.

 

최근 분상제 지역 개변 전까지 서울은 전체지역 그리고 수도권 중 상당 부분이 분양가 상한제 적용 지역이었습니다.

 

지난 1월 전국 대부분의 분상제 지역이 해제되면서 이제 남아있는 분상제지역은 단 4곳뿐인데요.

 

서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구입니다.

 

분양가 상한제 대상지역의 경우 아래 3가지 요건을 충족하면 국토부에서 지정해 공고합니다.

 

1) 투기과열지구 중 최근 12개월 물가 상승률 대비 분양가 상승률이 2배를 초과

 

2) 3개월 간의 주택 매매 거래량이 저년 동기대비 20% 이상 증가

 

3) 분양 직전 2개월 청약 경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모 월평균 청약 경쟁률이 10대 1을 초과하는 지역

 

분양가상한제 개편: 전매제한, 실거주의무

전매제한이란 주변시세보다 낮게 아파트를 분양받게 되는 만큼 일정기간 동안 해당 주택을 일정기간이 지나야 다시 매도할 수 있도록 규제하는 것인데요.

 

한때 전매제한 기간은 최장 10년까지도 적용되었습니다. 23년 4월 7일부터 전매제한이 완화되어 분상제 적용 지역의 경우 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 단축되었습니다.

 

여기에 더해 실거주를 의무적으로 해야 하는 경우도 있는데요.

 

실거주의무는 분양가가 인근 시세대비 %에따라서 최장 5년까지도 주어지기도 했습니다.

 

지난 23년 1월 5일 이후 수분양자 지위를 획득한 경우에는 실거주 의무가 없게 되었는데요.

 

21년 2월 이후 분상제 적용지역에서 수분양자 지위를 취득한 경우에는 최소 2년 ~ 최대 5년의 이전 규제를 그대로 적용받게 됩니다.

 

 

분양가상한제 폐지

이렇듯 정부는 분양가상한제를 완화하고 특정 조건이 맞으면 실거주의무 또한 해제하면서 부동산 시장의 활성화에 만전을 기하고 있는데요.

 

최근에는 아예 분양가상한제 자체를 폐지하려는 움직임을 보이고 있습니다.

 

현재 남아있는 주택의 시세가 급등하는 결과를 안정화시키기 위해서 분상제 폐지를 중심으로 적절한 합의가 필요할 것이라는 점에서 이러한 이야기가 나오고 있습니다.

 

최근 서울 아파트를 중심으로 가격회복과 청약시장의 뜨거운 열기로 인해 전반적인 부동산 시장이 다시 살아날 수 있다는 기대감이 있는데요.

 

다만, 미국의 기준금리가 다시금 상승할 기세를 보이고 있고, 최근 상승한 아파트값이 대체시장인 오피스텔, 빌라 등으로 이어져 주택시장 전반의 가격상승으로 이어질지가 의문이며

 

또한 서울 주요 상권을 중심으로 상가물건의 공실 역시 전체적인 부동산시장에 대한 불확실성을 키우고 있습니다.

 

설상가상 최근 코로나의 재유행 조짐까지 번지며 이러한 상황이 더욱 악화될 여지가 남아있는데요.

 

아직까지 부동산시장의 회복과 상승추세를 예측하기에는 무리가 있는 상황입니다. 

 

서울 아파트 신축 청약물건을 중심으로 본인의 상황에 맞는 판단을 해서 국지적, 특정물건에 맞는 투자를 하는 것이 현명한 시점이라고 보입니다.