늘어나는 후분양 아파트 선분양, 후분양 제도란?

선분양, 후분양 제도란 무엇이고 어떻게 활용해야 할까?

 

 

미국의 기준금리 인하 가능성이 점점 낮아지고 심지어 인상얘기까지 나오고 있는 현재, 우리나라 부동산 경기는 항상 그래왔던 것처럼 서울과 지방이 나뉘어 가격변동폭의 차이를 보이고 있습니다.

 

한국은행 역시 기준금리를 낮출 수 없는 상황에 놓여 현재 금리 수준을 계속해서 유지하고 있는데요.

 

최근 부동산시장의 불확실성을 극대화하는 요인으로 프로젝트파이낸싱(이하 PF)이 꼽히는 만큼 어느 때보다 청약과 분양에 대한 관심이 뜨겁습니다.

 

서울, 지방 할 것 없이 집값이 폭등하며 너도나도 대출을 끌어다 투자처를 찾던 것이 불과 몇 년 전인데, 현재 상황은 정반대로 서울 안에서도 입지별로 옥석을 가려 투자처를 확인해야 하는 상황이 되었습니다.

 

이러한 불확실성이 커짐에 따라 분양, 청약시장에서 입주자 혹은 투자자들의 고 민또 한 깊어지고 있는데요.

 

현재 부동산시장 상황은 서울 중심으로 그중에서도 좋은 입지에 위치한 신축 아파트 물건 정도만 강한 모멘텀을 받고 있는 상황입니다.

 

아파트 이외의 주거용 건축물이나, 상업용 건축물은 뚜렷한 투자 근거를 찾기 힘들 정도로 어려운 상황인데요.

 

오늘은 이렇게 핫해진 분양, 청약시장에서 반드시 알아둬야 하는 선분양과 후분양 제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

선분양 이란?

 

선분양제도란 말 그대로 먼저 분양을 하는 제도인데요. 아파트가 완공되기 전 보통 철거를 마친 후 분양을 진행하는 것을 말합니다.

 

물건별로 시기가 상이하지만 신탁사와 은행, 시공사가 협업을 하는 구조를 이루게 되므로 분양금을 통해 은행으로부터 차입금에 대한 이자를 상환하면서 착공률에 따라 시공사가 대금을 요구하고 지급하는 형태를 띠게 됩니다.

 

전통적으로 우리나라 부동산시장은 선분양제도가 많이 자리 잡고 있는데요.

 

아직까지도 대부분의 분양물건이 선분양제도를 채택하고 있습니다.

 

선분양 방법은 70년대에 부족한 재원을 빠르게 마련하여 신규주택을 공급하기 위해 도입을 하게 되었는데요.

 

주택가격의 80% 정도를 완공 전에 납부하도록 하여 착공률에 따라 순차적으로 지급하면서 건설비용을 충당하게 됩니다.

 

이렇게 선분양은 건설사의 각종 비용 리스크를 절감시켜 주며 건축자금을 확보하여 원활한 주택공급을 할 수 있도록 만듦과 동시에, 후분양제도와 비교했을 때 가격적 메리트가 생기게 되는 장점이 있습니다.

 

다만, 말 그대로 완공이 되기 전 큰 액수가 오고 가기 때문에 투자자 혹은 입주자분들은 착공 전 제공되는 조감도와 각종 자료, 모델하우스 등을 통해서 제한적으로만 접근하게 되는 단점이 있습니다.

 

모델하우스와는 다르게 착공되는 것을 방지하기 위해 각종 제도를 통해서 규제를 하고 있는데요.

 

그럼에도 불구하고 특히 최근 들어 각종 시공상의 문제점이 발생하고 있습니다.

 

또한, 선분양을 시행했으나 자금이 확보되지 않아 시공사가 도산하거나 공사가 멈추게 되면서 기약 없는 기다림을 하게 될 수도 있는데요.

 

개인에게 있어 부동산은 자산의 거의 대부분을 차지하는 경제활동인 만큼 많은 금액이 묶여있게 될수도 있는 단점이 있습니다.

 

 

후분양제도

 

후분양 역시 단어가 뜻하는 바 그대로 완공이 된 후 분양을 실시하는 제도입니다.

 

최근 우리나라 부동산시장에 각종 시공 리스크가 발생하면서 신뢰도 측면의 후분양제도를 채택하는 시공사와 협의 과정에서 후분양을 견지하는 조합주체들도 늘어나고 있는데요.

 

부동산이 완공된 후 분양을 하게 되므로 하자보수에 대한 리스크가 선분양보다 상당히 줄어들고 부실공사, 투기세력의 유입 등을 방지할 수 있습니다.

 

건축을 하는 입장에서는 아파트를 다 짓기 전까지 대금을 은행권에서 일으킨 PF를 통해서 조달해야 하고 이는 이자를 매달 갚아야 하는 신탁사 혹은 조합의 부담으로 이어지는데요.

 

이렇게 금융리스크를 안고 많은 이해관계가 얽혀있기 때문에 자연스럽게 분양가는 선분양보다 높아지게 됩니다.

 

또한, 문제없이 착공이 잘 진행되어 완공까지 된다면 괜찮지만 공사 중에 자금이 막혀 금융리스크를 떠안게 되면 속절없이 공사중단으로 이어질 수 있습니다.

 

특히나 현재 우리나라 부동산시장은 서울 중에서도 입지가 좋은 몇몇 신축 아파트 물건을 제외하면 수도권에서도 미분양 물건이 나오며 경기가 좋지 못한데요.

 

그렇지 않아도 많은 리스크를 떠안은 상태에서 분양이 원활하게 진행되지 않을 경우 건설사와 은행권의 자금 부실로 이어질 가능성이 높습니다.

 

이러한 리스크와 높아질 수밖에 없는 가격구조 등으로 인해 선분양을 대부분 채택하지만 최근 분양시장에서 부실시공에 대한 각종 불안감이 증가함에 따라 후분양을 택하는 곳도 많이 나오고 있습니다.

 

 

선분양과 후분양 활용하기

 

최근 시장은 서울을 중심으로 그중에서도 입지를 살펴 옥석을 가리고, 아파트만을 쳐다봐야 하는 상황이라고 말씀드렸는데요.

 

만약 내가 관심 있는 물건지의 분양 방식이 선분양 혹은 후분양이라면 각각 어떻게 활용해야 할까요.

 

먼저 선분양과 후분양 모두 공통적으로 일반분양하는 세대수를 살펴봐야 합니다. 일반분양 세대수가 많을수록 조합원에게 공급되는 수량이 적다는 뜻인데요.

 

이렇게 되면 분양리스크는 더욱 상승하게 됩니다.

 

선분양제도를 채택한 지역이라면 해당입지는 물론 각종 현황을 통해 미분양 가능성을 가장 먼 처 체크해야 합니다.

 

미리 공시되는 분양가격과 해당 물건 주변 신축급 아파트의 실거래 시세와 비교했을 때 적정가 인지 혹은 프리미엄이 붙었는지 혹은 할인이 되었는지 확인해야 하는데요.

 

여기에 더해 최근 시공에 대한 이슈가 많기 때문에 건설사를 살펴보는 것 또한 필요합니다.

 

대규모 세대를 구성하는 단지의 경우 여러 메이저 건설사가 협업을 통해 시공을 진행하기도 합니다.

 

후분양을 통해 공급하는 지역이라면 계약 전 실제 물건의 상태를 꼼꼼히 살피고 선분양에 비해 비싸진 가격에도 메리트가 있는지 주변시세와 함께 체크해보아야 합니다.

 

후분양을 진행하게 됐다는 것은 이미 시공리스크는 어느 정도 덜어 냈다는 뜻이므로 공급되는 가격과 입지에 대한 금융, 경제적 모멘텀에 대해서 중점적으로 고민해야 합니다.

 

 

마치며

 

최근 부동산경기는 서울의 아파트 중 신축 혹은 재건축 또는 재개발이 가능한 주요한 입지에 위치한 물건이 들썩이면서 이와는 상반되는 지방, 수도권 경기와 이분화되어서 움직이고 있습니다.

 

부동산시장은 시중은행 금리에 많은 영향을 받게 되므로 한국은행의 기준금리를 면밀하게 살펴야 하는데요.

 

우리나라 기준금리는 미국의 금리 방향에 따라 많이 좌우되기 때문에 자연스럽게 Fed의 기준금리 역시 계속해서 주의 깊게 관찰해야 합니다.

 

미국의 기준금리를 살펴보게 된다면 당연하게 거시경제와 연결되는데요. 이는 정치, 외교적 특성과 밀접하게 관계를 갖게 됩니다.

 

따라서, 현재 미국이 앞두고 있는 대선과 남중국해에서의 중국과 미국의 무력충돌 가능성 그리고 중동전쟁에서의 미국의 스탠스, 러-우전쟁의 향방 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

 

계속해서 기준금리 인하 가능성이 낮아지고 있는 상황인 만큼 우리나라 금리 역시 동결을 거듭하고 불확실성이 커지고 있기 때문에 좀 더 신중한 접근이 필요한 상황입니다.