상가건물임대차보호법 쉽게 알아보기

재계약, 묵시적 갱신, 갱신청구권 등 상가건물임대차보호법 알아보기

 

 

상가건물임대차보호법 대법원 공장에 대한 상가임대차보호법 보호 대상 판결.

 

주택임대차보호법 개정에 대한 논의가 뜨거운 시기에 상대적으로 상가건물임대차보호법에 대한 관심은 떨어지고 있습니다.

 

사실, 어느 정도 예견된 상황으로서 코로나19 이후 자영업자들의 곡소리가 나날이 늘어가고 있으며 주거용 부동산만 하더라도 고전을 면치못하고있는 시점인데요.

 

영업활동을 영위하는 상가건물에 대한 수요가 줄어들고 서울을 중심으로 한 특정 지역의 상권만이 유지되는 상황 속에서 부동산 침체기는 계속되고있기 때문으로 풀이됩니다.

 

여기에 중견건설사들의 연이은 법정관리 및 회생정찰 돌입으로 04월 위기설이 지속적으로 고개를 들고있는데요.

 

그럼에도 불구하고 일각에서는 상가건물임대차보호법 역시 개정이 필요하다는 목소리가 나오고 있습니다.

 

최종 10년까지도 보장되는 상가건물임대차보호법 쉽게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

상가건물임대차보호법 일명'상임법' 뜻

지난 2018년 09월 개정법안이 통과되면서 이전에 5년까지 보장되었던 임차인 권리보호를 10년까지 연장했습니다.

 

나아가 연간 임대로 인상률 상한을 주택임대차보호법과 동일하게 5%까지만 허용하면서 임차인을 보호하기에 나섰는데요.

 

이때 주거용으로 사용할 경우 무조건적으로 적용되는 주택임대차보호법과 달리 상임법은 그 금액과 지역에 따라 편차가 발생합니다.

 

24년 기준 보증금 적용 범위는 서울 9억 원, 수도권 및 과밀억제권역과 광역시 6억 9천만 원, 그 외 5억 4천만 원의 상한이 적용됩니다.

 

이때 보증금이 해당 범위를 초과하는 상가건물은 대항력과 확정일자에 따른 보호만이 가능합니다.

 

 

 

상임법 내용, 대항력 그리고 계약갱신요구권

여기서 대항력이란 임차인이 임대차계약 체결 후 사업자등록을 완료하고 이를 건물 소재 세무서에 신고함으로써 얻게 되는 것입니다.

 

여기에 확정일자를 받아 건물에 대한 경매나 공매 시 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 발생시키게 되는데요.

 

결과적으로 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매대금에서 보증금을 우선적으로 변제받게 됩니다.

 

따라서, 앞서 나왔던 보증금 지역별 상한액과는 무관하게 대항력과 확정일자를 갖출 경우 우선변제권은 보장되게 됩니다.

 

또한, 계약갱신청구권 역시 적용되어 보증금 상한액을 초과하더라도 최대 10년의 임차기간을 보장받을 수 있습니다.

 

다만, 이때 임대인의 보증금 또는 차임 인상 청구 상한액은 적용되지 않으므로 임대인은 갱신요 구로 인한 재계약 시에도 5% 이상으로 임대로 또는 보증금 인상을 요구할 수 있습니다.

 

 

마치며

 

코로나 팬데믹 이후 소비습관과 라이프스타일의 변화로 상가건물에 대한 임차수요가 감소하는 추세입니다.

 

이는 결과적으로 단지 내에서 소비를 하려는 심리가 강해지면서 거주지역 인근 혹은 단지 내 커뮤니티시설에 대한 수요가 높아지게 되었는데요.

 

바뀐 소비패턴으로 인해 항아리 상권 혹은 서울 주요 입지의 상가건물이 아닐 경우 어려움이 계속되고 있는 실정입니다.

 

여러 대내외 불확실성이 산재해 있는 상황에서 부동산 침체기가 계속되고 있어 하반기 반전에 대한 기대감이 낮아지고 있습니다.

 

윤석열 대통령 탄핵, 한국은행 기준금리 결정 등 국내 굵직한 주요 이벤트일정과 트럼프 대통령의 관세정책 행보, 올해 남아있는 FOMC일정 등 주요 대내외 경제 관련 모멘텀을 잘 살펴볼 필요가 있겠는데요.

 

이와 관련해 하반기 반전을 기대하고 있는 부동산 시장입니다.

 

따라서, 소비가 활성화되는 시점부터 상가건물에 대한 임대차수요가 증가할 수도 있기 때문에 해당시기에 상임법을 잘 활용하기 위해 미리 관련 내용을 숙지할 필요가 있겠습니다.

 

 

 

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